地产销售的价格策略

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1、地产销售的价格策略1、定价原则（楼层/方向/景观与楼价的关系）物业价格的制定，是受朝向、楼层、景观等多种因素制约的，因所受作用力不同，同一物业各单元呈现不一样的价格素质，要合理体现这种差异，需要适当的定价标准来介定：楼层差价--------1%；朝向--------------单边比双边低5%，西北向比东南向便宜15%；景观--------------开敞单元比楼望楼单元高出20%；有时，同一楼层的高低差价则达到35%；这样，既维护了发展商的整体利益，也可满足不同档次、口味的客户需求，且符合“物有优劣，各有所值”的客观现实，有利扩大销售层面。]2、升价策

2、略对投资者而言，“低价入市，限量发售，分批销售，逐级加价”的销售策略。序号价值增长率（%）销售率（%）第一批0（基价）100第二批8100第三批15100第四批2285第五批2985第六批3885变相降价闪电式推出200套单位，在72小时内买家联袂置业可享受联合人数越多越优惠的待遇，全部单位让利总额计2000多万元，平均每单位可直接获优惠10万元。首期2万元即成业主。设计了多款不同风格的装修套餐，配以相应风格的全屋家私、电器，供消费者任意选择。客户可自由选择家私、电器、装修要与否，相应价格自然剔除。表面上不采取降价，但装修、家私、电器将会以购入批量价基础

3、上折优惠。而且家私、电器、装修价可并入房价进行按揭。14是加的概念，而不是送的概念。据有关专家统计，对于一个新产品来说，如果在萌芽期的消费者占了2.5%，那么成长前期的消费者则占13.5，有这16%的普及率，可使产品进入成长后期。中期使用者占34%，使普及率接近50%，产品进入成熟期。又有34%的后期使用者便普及率达到84%，产品进入衰老期，还有16%落后的消费者。这说明，在萌芽期只要有2.5%以上的消费者接受新产品就是成功。更重要的是要让这2.5%的消费者采用后认为新产品买得值得并予以宣传，使其他消费者也跟着购买。核心价值流：在最短的时间内，将最令人满

4、意的产品，以最低的价钱送到购房者面前。目标利润，合理定价折扣折让定价；根据楼层、朝向不同差别定价；根据消费者对奇偶数、风水等购买心理定价等方式吸引消费者。正确的开发程序现在的发展商是先拿地，再盖房子，房子盖完再去找消费人群，应该反过来，发展商应先衡量自身实力，然后再决定盖什么价位或档次的楼盘，然后去适合盖这类房子的地段或地块拿地，也就是先找到这个市场，再决定产品的属性。高明的发展商应该遵循市场的规律，那么成功的概率要比别人高得多。发展商在开发之初，应该深入了解市场，在决定产品属性之前先找到这部分消费群体，看看这类人的总量有多大，他们受过何种教育，生活方式

5、上有何偏好，家庭结构有何特殊性，经济状况如何，购房心理、购房习惯等等。欧洲环境艺术与中国园林艺术欧洲环境艺术--------轴线，对称/对景，空间透视/林荫道、花坛、草坪、水池、整形树、对称式建筑小品/处处都是规则几何形、喷泉、裸体雕塑/园林包围建筑，园景开放/骑士的花园，自由奔放；中国园林艺术--------自然曲折/借景/回廊、曲桥、假山叠石、弯溪曲池、楼台亭榭/太湖石/建筑环境园林，周围以高墙封闭/文人的花园，诗情画意；实现最佳利润14地产的价格性能是一种综合比，很多因素是相对的，不是绝对的，如果地块价格较便宜，就无需把容积率做高，物业总体环境和感

6、觉就会更好，理论上就会热销。但地价会随地段而上涨下滑，便宜地段位置肯定要差。同样一块地，发展商把楼盘品质做得非常好，价格抬高，面对5000元/㎡消费群体，表面看利润空间会增加，实际上高消费群体总量会明显下降，整个销售周期会拉长，最后综合利润会相差无几。因此，追求超额利润回报是不可取的。把利润降到8-10%，就可把容积率降下来，或把单价拉低点，这样有利于促进销售。容积率、单价、总价，都是相对的概念，既互相关联，又互相制约，我们要追求每个量化数据的空间和弹性，一种合理的配比。户型处理上厅、卧、厨、卫四明是基本要求。合理安排公共走道，厅卧大小比例要合理，一味追

7、求大厅小卧并不可取，厅的面积25-30㎡左右是目前市场接受度较大，厅以展示主人社会地位和满足其正常人际交往即可，主次卧有区别，原则是除去床及必要的家具摆置后，让人有足够的回旋余地。入市时机与姿态发展商最关心的是，什么时候，以什么样的姿态进入市场，怎样吸引买家前来看楼，并且买我这家而不买别人的。用钱开路的大送礼法送还送那是最广泛的方法。各种各样的优惠手段招徕客户。开盘送大红包----前十名业主，将获得200元/㎡的大红包，即享有200元/㎡让利。购房安排就业解决亲友就业，利国利民利已的三利卖点，是推盘救市的一着棋。为政府为社会分流闲散、下岗人员，减轻再就业

8、压力，中国特色的再就业之路。生命健康绿卡报答客户，回报社会，免费享受每年一次的全