20030610_北京_麦卡伦地_前期策划报告

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1、霍华德庄园前期策划报告敬呈：北京众益家园房地产开发有限公司霍华德庄园项目前期策划报告北京世联房地产顾问有限公司二零零三年六月74第页霍华德庄园前期策划报告目录第一篇市场调查报告2第一章总体市场背景3一、北京市房地产市场状况3二、别墅市场状况9第二章区域市场调研16一、区域一：温榆河别墅带17二、区域二：亚运村以北带状区域33三、区域市场分析总结41第三章重点参考项目分析42第二篇项目分析58一、项目概况59二、用地条件解析60三、项目发展之SWOT分析63四、项目综合评价及发展机会64第三篇项目定位65一、项目定位66二、客户定位67三、销售时机选择建议70第四篇物业发展建议71一、建筑

2、设计要点建议72二、园林、规划设计要点建议73三、社区服务及物业管理要点建议7474第页霍华德庄园前期策划报告第一篇市场调查报告74第页霍华德庄园前期策划报告第一章总体市场背景一、北京市房地产市场状况1、在全国及北京市总体经济发展保持稳定上升趋势下，房地产市场发展稳定据国家统计局2003年4月17日发布《2003年一季度国民经济运行情况报告》显示，今年中国国民经济保持良好发展势头，据初步测算，一季度国内生产总值达23562亿元，同比增长9.9％，比去年同期加快2.3个百分点，是1997年以来同期增长最快的。北京市综合经济发展状况如下，2003年一季度全市经济呈全面快速增长局面，增速大幅度

3、提高，实现国内生产总值666.31亿元，按可比价格计算增长12.7%，增长幅度比上年同期提高5.4个百分点，是1994年以来近8年同期的最高增速。北京市房地产市场发展状况如下：2002年1-12月份房地产投资、供应量统计表指标合计备注房地产开发投资989.4亿元同比增长26.2％。占全社会投资的比重为54.5％。上升3.3%商品房施工面积7510.8万㎡同比增长25.9％商品房竣工面积2384.4万㎡同比增长39.7％商品房销售1708.3万㎡同比增长41.8％商品住宅1604.4万㎡同比增长42.3％。个人购买占97.4％，同比增长4.3%商品房销售额813.8亿元同比增长33.4％商

4、品住宅销售额716.7亿元同比增长34.8％74第页霍华德庄园前期策划报告2003年1-4月份投资额、销售额统计表指标合计上年同期增幅房地产开发投资195.99亿元181.1亿元同比增长8.2%住宅开发投资111.19亿元104.2亿元同比增长6.7%商品房销售额167.55亿元————商品住宅销售额148.91亿元————注：资料由国家统计局提供。据此，在全国经济发展稳定趋势之下，北京市综合经济发展状况优于全国平均水平的状况下，房地产市场发展同样保持稳定发展。74第页霍华德庄园前期策划报告2、SARS对北京房地产市场的影响2003年4月份开始，北京市受到SARS疫情影响，目前状况主要有

5、以下几个方面：n六月中旬以来，SARS得到有效控制，北京已基本恢复正常生产秩序、生活秩序和社会秩序自2003年5月15日以来，新增确诊SARS病例数保持在个位数，5月29日新收治病例为0，6月1日第一次实现“三零”指标，至6月23日为止，连续11天，新增病例数量保持为0。此趋势证明北京市在防治SARS过程中已经取得阶段性成果。6月底或7月中旬，北京可望成为非疫区。6月下旬，北京旅游禁令可望解除。除旅游业外，北京受到SARS影响最大的餐饮、娱乐等行业已经呈现复苏局面。进入6月份，北京市场加速回暖。市商委重点监测的10家百货商场6月1日当天累计销售1769万元，与去年同期相比增长30%，这是

6、在SARS疫情发生之后京城10家商场销售首次出现的正增长。6月5日，北京市新影联院线给所属各影院下发了“关于恢复影院营业的相关要求和规定的通知”。电影院已在6月10日正式恢复营业。n长期来讲，SARS不会影响经济发展规律及趋势SARS疫情的影响属于意外因素，SARS疫情出现之前，北京经济发展状况，从市场状况和全国经济发展形势总体背景看来，处于平稳且良好发展的趋势中。SARS对北京只是增量型的经济影响，而不是根本的影响。主要通过宏观经济层面和广义心理层面间接发生作用，对人们的收入总量和劳动生产率水平没有造成明显下降，也就不会对社会购买力产生实质性打击。据北京晨报报道，清华大学国情研究中心专

7、家胡鞍钢认为，SARS对北京的五个行业有较大影响：旅游、交通、餐饮、饭店、娱乐业；对北京市场销售带动最大的行业是汽车、房地产、通讯、日用品。预计，疫情有效控制之后，北京的购买能力在SARS过后马上会回来，这只是延迟消费，延迟采购。n房地产市场受到短期冲击，已经逐渐回归正常市场秩序，疫情期间低密度项目销售看好今年一季度房屋销售总数为27131套,房屋销售总面积为305万平米,销售总金额155.8亿余元。商品房售价平均每平方米6161元