辽宁高端房地产项目定位报告

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1、大连-骑警基地项目定位锦联地产集团营销管理本部2011.04.12房产项目的高度平庸的项目姑且不论，好项目一定是尊重：城市沿革区域氛围自然因素历史文脉人文条件上海-石库门-新天地传奇之上，再造传奇！大连，全球宜居之城；中山区，非富即贵的传奇之地；中南路，城市中心的宜居之地；本地块，中南路上的大隐于市之地；女骑警，大连的靓丽名片，全国效仿的对象；纯血马，叱咤赛场的纯种纯血良驹，贵比万金；马术，欧洲达官显贵的贵族运动品位运动；……项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道目录项目基本情

2、况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道本案位于大连市中山区解放路和中南路之间，原址为大连女子骑警基地。本案距离机场12㎞，距离火车站4.5㎞，距码头2.5㎞。机场火车站码头本案项目位置本案青云映山卡纳意乡青云林海龙溪村解放路中南路项目四至东至山体，南至中山纪念公园，西至青云林海，北至中青街。地块现状地块平整，地上主要是跑马场，靠近北侧山体有部分宿舍及马棚。项目四至及现状青云林海卡纳意乡中山纪念公园中青街中南路项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配

3、比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道本案龙溪村占地面积：29087㎡用地性质：居住、公建容积率：2.4～2.6地块劣势：地块内部有三条高压走廊交叉穿过，两条东西走向，一条南北走向。项目规划指标N项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道66KV66KV220KV本案首轮定位方案项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道面积区间（清水）销售单价（万元/㎡）套总价（万元）占比总案值（亿元）70-

4、801.8126-1445%1390-1001.8162-18030%100-1201.8180-21640%120-1501.8216-27015%客户定位:大连市及外埠来连定居35-55岁，拥有稳定收入，二次以上置业，对改善家庭居住和对绿化环境有着强烈需求的购房者。产品定位：主力户型为紧凑型90-120平米两室两厅至三室两厅。定位思路：保守型定位定位顾忌：墓园的负面影响保守就一定安全吗？Question:未必！Answer:So:我们需要重新审视以下关联因素：环境体量产品客群单价总价利润销售周期优势—Strengths1、环境优异（闹中取静、群山环抱、曲径

5、通幽）；2、地块平坦（利于规划）。劣势—Weaknesses1、高压走廊（两横一纵，影响很大）；2、左邻墓园（视觉污染、清明堵车）；3、北侧路径，观感较差。机会—Opportunities1、中山最后一方净土；环视大连，几乎再也找不出来一块“出则繁华大千，入则静谧山谷”的地块了。2、周边几无同质竞争；3、体量很小，供量稀缺。威胁—Threats1、主流三室产品，成为中山区供应“红海”；2、集团是否敢于寻求“创新、破局”。SWOT分析项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道河口2-

6、4万CBD商业中心商业中心商业副中心商业副中心行政中心西部山景豪宅万科溪之谷星海2-10万石槽3-8万东港2-8万东部山景豪宅都市的后花园大连豪宅三类型：卖海卖山卖地段项目定位模型项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道项目规模产品线着眼点定位方向小项目〈10万单一清晰区域市场空白点小众、特色、适当超前；引导消费潮流中项目〉10万〈50万主次分明主流需求辅以上下延伸主流；顺应消费潮流大项目〉50万全线覆盖城市发展高度界面机会大众、复合；包容各种消费潮流大连-亿达-杰特大连-亿达-

7、唯美品格大连-安达-小平岛客群评估项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道客群阶层置业目的房产偏好敏感点低端客户自住小于120㎡，紧凑型总价极其敏感；基本需求极其敏感；地段不敏感；品质不敏感；环境不敏感；极其依赖公交；墓地相对敏感。中端客户改善130-170㎡，舒适型总价相对敏感；舒适需求比较敏感；地段很敏感；品质比较敏感；环境比较敏感；比较依赖公交；墓地比较敏感。高端客户享受/投资180㎡以上，豪华型总价并不敏感；享受需求极其敏感；地段极其敏感；品质极其敏感；环境极其敏感

8、；并不依赖公交；墓地相对敏感。本地块属