精品文案-连云港别墅全案策划简报

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1、连云港别墅全案策划简报宏观背景市场调研营销推广项目定位定位依据项目研究规划建议定位条件一、宏观背景／市场调研A.城市价值分析；B.区域发展现状C.城市规划分析；D.宏观市场形势E.区域整体市场；F.区域别墅市场G.别墅消费调研；H.营销背景研判A.连云港价值分析-地理区位◎连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。◎连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对开放城市之一

2、、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。◎辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区。新浦区为市政府所在地。面积7446平方千米，人口482.23万人，其中市区人口80.03万。A.连云港价值分析-交通运输◎铁路：依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直通北京、上海、南京、杭州、成都、武汉、西安、宝鸡、乌鲁木齐等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接中国各地。已经开工建设的铁路有宁淮连铁路,连盐铁路,青日连铁路等。◎公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现

3、高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇。◎港口：与韩国、日本等国家主要港口相距在500海里的近洋扇面内，现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷的出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港。A.连云港价值分析-生态人文◎花果山：花果山风景区是国家级重点风景名胜区。玉女峰是江苏省最高峰，海拔625.3米。以《西游记》所描述的“孙大圣老家”而著称于世，名闻海内外。◎连岛：位于连云港海域，黄海

4、之滨海州湾畔，岛上建有海滨旅游度假区。森林覆盖面积达80%，自然风光秀丽迷人。◎摩崖石刻：位于孔望山西南约2公里的锦屏山，有璀璨的国宝——摩崖造像、将军崖岩画，还有桃花涧旧石器遗址。历史悠久，古迹荟萃，堪称古海州文明的发祥地。◎城市印象：生态环境极其优越，森林、海洋、湿地三大生态系统都具备，环境可塑性强。集宗教文化、海洋文化、工业文化、城市文化于一身，文化底蕴深厚。A.连云港价值分析-物产资源◎东海水晶：东海水晶是世界天然水晶原料集散地,，有着“水晶之都”美誉的江苏省连云港市东海县，东海水晶，以蕴藏量大，质地纯正而著

5、称于世。◎新能源：核电（田湾核电站）；太阳能；风能（全国最大的叶片生产和科研基地）◎八名：名山(花果山)、名海(黄海)、名水(东海温泉)、名竹(金镶玉竹)、名石(水晶)、名书(《西游记》、《镜花缘》等)、名“气”(连云港空气质量全国最好)、名井(亚洲第一井)。A.连云港价值分析-城市定位现代化的港口城市，山海相拥的知名旅游城市，国际性的海滨城市！理想和现实的博弈：◎城市现状：连云港城市综合实力不强，产业经济发展仍处于较低层次，高新技术产业和现代服务业发展滞后，城市综合功能不尽完善，多数人均经济指标低于周边同级城市。◎

6、居民收入：全市范围内居民平均收入处于江苏下游，同时整体居民消费水平也比较低。◎居住水平：居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个较低的水平，随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。◎经济张力：内需型经济对整体经济发展促进缓慢。城市人口增长缓慢，常住人口负增长说明连云港城市吸引力相当弱，难以吸引及留住人。B.区域发展现状-经济概况（2009）◎经济平稳较快增长。预计实现地区生产总值941.3亿元，增长13.6%；全社会固定资产投资1000亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额369.4亿元，增长19%。三次产业

7、结构调整为16.2:47.3:36.5。◎发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3亿元，增长28.6%；其中一般预算收入90.2亿元，增长36.3%。提前实现“十一五”规划目标。100个工业新增长点项目投产达效，规模以上工业利税、利润分别增长20%、24%。一批重大基础设施开工建设。◎人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到16850元，农民人均纯收入6000元，分别增长10.5%、10%。金融机构各项存款余额突破1000亿元，其中城乡居民储蓄存款余额452.9亿元，比年初增加54.5亿元。居民消费价格总水平下

8、降0.7%。B.区域发展现状-居住水平人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段注：住宅发展与人均GDP值之间的关系为注：参照以上标准，结合2009年经济概况，得出连云港住宅发展处于快速上升阶段。C.城市规划分析-整体概况◎整体：沟通东西、连接南