海裕东高项目初步思考

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1、海裕东高项目初步思考2006年9月INDEX淄博市总体及临淄区概况淄博市房地产市场现状临淄的总体变化开发条件分析项目发展定位思路框架产品建议淄博市总体及临淄区概况淄博概况1淄博经济发展状况2淄博市总体规划特征34临淄区经济发展状况临淄区总体规划特征56淄博市整体及区域房地产分析淄博概况淄博位于山东半岛中部，东南西北分别相邻东营、潍坊、临沂、莱芜、济南和滨州。是著名的“陶瓷之都”、“丝绸之乡”。现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口442万，其中市区人口271.84万。淄博市是山东半岛东西向经济发展主轴上的重要经

2、济节点，胶济线上的一级交通枢纽，是沟通鲁中、鲁南山地和鲁东北胜利油田的交通要冲，同时也是鲁中传统的物资集散中心。淄博历史悠久，是齐文化的发祥地，其中临淄为齐国故都，现为国家级历史文化名城。淄博经济发展状况经济总体运行平稳，增幅稳定淄博市政府致力于建设淄博新城区，发展城市经济，努力打造山东第三大城市。所谓“打造山东第三城，鲁中崛起看淄博”，山东省政府要求，淄博要在鲁中率先崛起。淄博市总体规划特征淄博市城市性质为：国家重要的石油化工基地、历史文化名城。鲁中地区经济、科技、信息中心，交通运输枢纽。淄博市城市建设目标：以张店区为中心，以高新技术为先导，以重化工业为基础

3、，以发达的交通通信为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功能完善、环境优美、城乡一体、高度文明的现代化组群式城市。城市用地规模2000年控制在143.80平方公里以内，2010年控制在170.35不该公里以内。淄博市现状城市人口规模为125.6万人，规划2010年为158万人。临淄区经济发展状况临淄近年来经济总体运行平稳，GDP增幅稳定，综合经济实力排在全省前列。在历史上，临淄为齐文化的发祥地，可谓淄博的母城；2005年临淄区GDP350.72亿元，位居全省140个区县中的第四名；同样处于五区前列的还有城乡居民储蓄存款余额等。临淄区产业结构日趋优化

4、，各层面上升空间巨大；在淄博市五区中，张店是中心城区，而临淄在次中心中非农人口数处于首位，城市化水平较高。但临淄社会消费品零售额与其它几个区相比偏低，发展潜力巨大；临淄工业坚持高起点、大规模、外向型发展方针，发挥地理环境优越和齐鲁石化公司座落境内的优势，重点发展了化工、塑料、建材、纺织和机电等主导行业。临淄区总体规划特征临淄区的城市规划依托“两齐”优势（齐鲁石化、齐文化），构建“三区一城”格局，即抓好齐鲁化学工业区、齐城农业开发区和齐文化旅游开发区三大开发区建设。规划到2007年城区面积达30平方公里，城市人口达30万人，城市化水平达到60％。根据城区现状用地

5、空间结构特点及规划用地的发展趋势，规划用地在现状用地基础上主要向北、东方向延伸。规划城区总的布局结构在现有基础上作适当调整完善，强化原有城区中心的功能，形成规划的城区中心区。规划人口2010年为29万人。淄博市城区房地产市场发展回顾淄博市房地产发展和全国大势同步，7年为一个周期，其中5年高涨，2年低落。2003年淄博房地产市场在经历了迅速发展的阶段后进入了相应的调整期。在战略上，淄博市政府高度重视城市整体实力的提升，努力将淄博打造成山东继青岛、济南后的第三城，提出“鲁中崛起看淄博”的口号。房地产作为经济建设的地标，将面临良好的发展机遇。淄博市房地产市场状况全市

6、房地产市场特点1、房地产开发以住宅为主淄博住宅物业的开发仍是淄博房地产开发的重点；2、商业营业用房的开发集中在张店和淄川，供需两旺张店先后开发的商业项目新世界商业街、王府井商业步行街、中关村科技城；淄川依托服装市场开发了新东方女人广场等项目，整体销售招租情况较好；3、专业写字楼的开发集中在张店，开发规模不大，销售不畅张店的写字楼项目有宏程商务大厦、中房大厦、钻石商务大厦等，数量不多，销售情况并不见佳；淄博市独特的组群式布局决定了房地产开发在淄博市各城区之间的组群式分布。随着淄博各区城的发展，房地产开发由各城区中心向周边发展，比如张店和临淄房地产开发向城市外围的

7、发展。在现有产品中，建筑布局以行列式为主，部分楼盘开始出现组团式和庭院式布局；园林普遍注重小区中心的美化，大尺度，大空间，部分新开发的楼盘也出现了从单一的绿化向园林艺术的过度；套型以模仿为主，创新不够；新材料、新技术在淄博地区开始应用，如：外墙面采用高档涂料，外墙采用新型保温材料；地板辐射采暖，暖气管暗敷，采用进口技术；中水系统的应用；智能化的应用；直饮水等等。产品开发动向淄博市房地产市场状况淄博城市组群式布局对购房者的地域性消费影响较大；张店作为中心城区，发展势头迅猛，吸引周边城区客户进入；次中心城区（如临淄、淄川等）基本以本地消费为主；城市化进程拉动住房消

8、费，未来张店房地产开发将成为重点；淄博