常州泰盈八千里项目营销战略及执行方案

《常州泰盈八千里项目营销战略及执行方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、谨呈：常州泰盈环达通房地产有限公司泰盈·八千里2009年版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦营销战略及执行方案绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问2009年1月20日报告目的¢明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）¢清晰思路（执行总纲及执行要点）¢实施计划（总控图、工作计划表）报告整体框架示意宏观大势研判常州房地产市场分析营销战略分析营销执行生态智能科技配套体系建议项目定位与整体发展战略最终建立项目在全城房市场及业内形成“最高高性价比”的形象。园林景观→园林景观→商业街区商业街区→

2、→产品产品→→打造常州第一打造常州第一产品展示与项产品展示与项园林景观展示园林景观展示个身份街区，个身份街区，目核心“生态目核心“生态最终效果达成：最终效果达成：蓝调第五街—蓝调第五街—紧密结合”紧密结合”世界级生态高世界级生态高—都市新街区—都市新街区品质示范生活品质示范生活主义主义的价值体系的价值体系2009年，项目要通过从各个细节极至展示，通过项目前期阶段性高频率的立体推广、现场展示营造新的生活体验方式，提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值，最终建立项目在全城房市场及业内形成“最高高性价比”的形象。宏观大势研判总体特征Î

3、全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。Î总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨。Î从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。Î从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。Î从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。从

4、房地产投资额和竣销面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主中国2000-2007年房地产投资总额及商品房销售总额情况单位：亿元30000房地产投资总额商品房销售额25000房地产投资总额﹤商品房销售额200001500010000500002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年连续三年房地产市中国2000-2007年商品房竣工面积及销售面积情况单位：万平米场销量以存量为主80000竣工面积销售面积60000竣工面积﹤销售面积400002000002000年2001年2002年2003年2004年2005年

5、2006年2007年全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性全国70个大中城市房屋销售价格指数情况同比环比1121101081069.28新政104102100989607.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5同比涨幅下降全国70个大中城市新建商品住房价格指数情况同比环比环比涨幅持平1141121101081069.28新政1041021009807.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.110

6、7.1208.108.208.308.408.508年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面07年-08年上半年一线城市商品房成交面积走势350单位：万平方米北京上海广州深圳300250200150成交面积：与07100年上半年相比，50成交面积平均下0降52.1%07.107.307.507.707.907.1108.108.308.507年-08年上半年一线城市商品房成交均价走势20000单位：元/平方米北京上海广州深圳1800016000成交均价：与0714000年上半年相比，12000成交均价平均上10000升24.3%8000600007.107.307

7、.507.707.907.1108.108.308.5中国的房地产市场已进入一个长期的下行调整期研究表明，房地产市场呈现出“调整期—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化调整期恢复期平稳发展期快速上涨期投资客户比例快速上自用型客户占市场客户购买信心不升，自用型客户也交投客户情自用型刚性需求市场作主主流，投资市场启足，市场观望气活跃，市场购买信心强况导动，市场购买信心氛严重甚至出现恐慌性购买行逐渐增强为高端市场“走价不走量”，量价平衡恢复，价市场低迷，成交一般物业“走量不走价”，价格全面上涨，销售速市场表格稳步上扬，个盘量下