南昌写字楼南昌写字楼市场调研-邓

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1、南昌写字楼市场调查2008.6.10南昌写字楼分布南昌市写字楼四大板块，项目所在的市中心板块发展最为成熟红谷滩板块市中心板块朝阳洲板块高新园区板块目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：市中心板块以八一广场为中心的朝阳洲板块洪城路沿线周边随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：红谷滩板块以新迁市政府为中心的高新园区板块以高新科技开发区为产业基地的另外其他一片区也会有个别写字楼项目入市，但并未形成较为集中的商务区。例如青山湖的西格玛国际商务中心市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商

2、务区。成熟度较高市政及商务配套齐全核心驱动力未来发展趋势租金：30—65元/m2/月售价：5000-12000元/m2租金/售价外围交通组织不畅，物业形象及内在品质已不能满足越来越挑剔的客户，停车位不足的情况突出，中高端客户物业可选择性少。片区缺点未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；市中心区典型写字楼扫描项目江信国际大厦华龙国际恒茂国际财富广场建筑面积4.2万(平方米)2.7万(平方米)8.5万(平方米)7.2万(平方米)标准层面积1002110013001100销售均

3、价65元/平方米（含物业管理、水电费）40元/月/平方米45元/平方米/月12000元/平方米40元/月/平方米租售率90%以上70%以上70%80%以上电梯品牌数量OTIS/3部OTIS/6部HITACHI(每栋5部)迅达/4部单部服务面积14000多44637000多8500多空调/品牌中央空调中央空调/中宇中央空调/约克中央空调/约克大堂面积/高度70平方米/3米300平方米/9米300(200)平方米/6.5米50平方米/5米客户构成NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN江西电视台广告中心江西国际信托投资股份有限公司法国飞达轮船(中国)有限公司江西省农村信用社联

4、合社电子银行部…………平安保险江西福彩中国移动质监局华龙科技江西飞华数码江西旺华置业…………可口可乐公司瑞华贸易公司……南昌思创通讯科技有限公司城市娱乐调频Happy100.7江西美亚商旅航空服务有限公司江西中矗律师事务所江西奥维兰科技有限公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司江西分公司…………朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区市政配套设施较为完善核心驱动力未来发展趋势租金：30—50元/m2/月售价：4500-7000元/m2租金/售价片区无明显产业聚集优势，发展潜力有限。片区缺点未来5年内发展潜力不大租售状况出租率80%以上

5、高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。物业价格相对较低产业结构稳定核心驱动力未来发展趋势租金：20—35元/m2/月售价：4000-5000元/m2租金/售价由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场化程度并不高，入住企业结构单一，并以租赁为主，自成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。片区缺点相对封闭市场，未来市场化程度依然有限租售状况出租率在70％左右红谷滩板块——红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，目前阶段，片区商务尚处于起步阶段，企业迁移现象尚不明

6、显随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头核心驱动力未来发展趋势售价：5000-6000元/m2租金/售价商务市场尚处于起步阶段，相关配套不是很完善，人口不多片区缺点红谷滩片区在城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比拟的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑，未来的红谷滩将是南昌市写字楼市场的焦点。租售状况目前尚无商业写字楼项目投入使用在售写字楼项目销售情况受政策影响几乎处于停滞现有写字楼产品档次物业规模：百米高双子楼，5层商业物业性质：办公、商住两用电梯：国产电梯，无群控系统，数

7、量少、速度慢空调：中央空调大堂：面积约50㎡，旋转门进入价格水平：租赁35元/㎡/月，售价10000元/㎡进驻企业：以成长型中小企业为主物业管理：简单的保安及保洁，无管理理念，物业折旧明显重点项目财富广场——写字楼产品档次较低，后期维护不善，交通拥挤，进驻企业小而杂乱，大大贬损项目核心地段价值公共走道大堂总面积：35000㎡一楼：国际精品及化妆品区，二楼：精品少女及女鞋区，三楼：时尚淑女区，四楼：男装区，五楼：童装，家居用品，休闲运动区，首层商铺经营现状：昭示强的西南侧商铺引入国际品牌商家，内部主题区域