2011习题解答05章习题解答

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1、第五章物业服务企业1．物业服务企业的特点有哪些？物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点：1)服务性。物业服务企业属于第三产业中的服务性行业，提供的是地上建筑物、配套设施及周围环境的管理服务，而不是具体的产品。2)经营性。物业服务企业提供的是有偿的经营服务，区别于传统的福利性无偿服务；从事的是一业为主、多种经营，区别于传统的单一性房屋维修服务。3)专业性。物业服务企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与公司的等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。4)平等性。物业服务公司与业

2、主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权，区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者与被管理者来确定隶属关系等依附性、不可替代性。2．物业服务企业有哪些分类？物业服务企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。1）从物业服务企业的组建来看，大致可分为四种类型：①由房地产开发企业投资设立的分支机构；②由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业；③由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业；④由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。2）从物业服务企业与物业的产权关

3、系来看，可分为两大类：①委托服务型物业服务企业；②自主经营型物业服务企业。3）按股东出资形式来划分①物业管理有限责任公司②物业管理股份有限公司③股份合作型物业服务企业1．设立物业服务企业需要哪些步骤？设立物业服务企业包括以下步骤：1）可行性研究。物业服务公司作为经营性的企业，是讲利润、求效益的，它的成立应进行充分的论证。只有当设立物业服务企业既有必要，又有可能的情况下，才能着手设立物业服务企业。可行性研究要包括市场调查、综合分析、编写可行性报告等步骤。2）物业服务企业建立的筹备，包括人才储备、起草管理章程、筹集资本金等步骤。3）登记注册。根据

4、建设部33号令的规定，物业服务企业营业前必须到工商行政管理部门注册登记。组建不同类型的物业服务企业，登记注册时应提交的文件有所不同。4）资质审查及税务登记。2．物业服务企业有哪几种组织类型？物业服务企业内部的组织形式大体上可以分为三种类型。1)实体型物业服务企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：决策层；管理层；作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。2)管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操

5、作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。1)顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。1．一般物业服务企业设立哪些职能机构？物业服务企业设立职能机构有经理室、办公室、管理部、财务部、工程部和经营发展部。2．物业服务企业的组织形式有哪几种类型，各有何优缺点？通常物业服务企业的组织形式有如下几种模式。1）直线式直线式模式不设专业的职能机构，

6、各级行政主管负责行政与专业管理的职能。机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。这种管理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。2）直线――职能制直线――职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，各级均设置了相应的职能部门，从事各项专业管理活动，但各职能部门没有直接向下发布命令的权力。这种组织形式的优点是：既保持了直线式的集中统一的优点，又具有职

7、能分工的长处，对于减轻主管领导负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量。缺点是：下级缺乏必要的自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度较慢，组织不力可能降低效率。3）矩阵式矩阵式是由职能部门与专业或项目部相互配合所形成的组织形态。这种管理模式的优点是充分利用人力资源，调动各方面积极性来参与管理。同时可采用计算机现代化的管理手段来提高服务质量。缺点是双重领导，容易出现矛盾，导致推卸责任。但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的管理。4）事业部制事业部制是在直线――职能制的基础上，直线部门具

8、有更明确的自主权和一定的财权。物业服务企业（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务。总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，每个事业部负责日