房地产-前期策划建议书

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1、金泉公司地块项目设计建议书项目基本情况1、周边环境分析；离县城中心较近；周边存在一定的配套；处于支路内，不临主干道，昭示性较差；周边多为鱼塘、农田，居住环境和居住氛围差。交通、周边环境将成为制约项目发展的主要瓶颈！原金泉公司地块规划思考！1、如何解决昭示性弱的问题？无临街展示面、看房不方便2、如何规避项目的交通问题？道路狭窄3、如何规避项目周边环境差的问题？民宅、田地为主4、如何结合项目地形、环境处理规划？高差、日照间距3、项目分析要点与小结遂川城市宏观背景遂川概况位于江西省西南边境，是井冈山革命根据地的重要组成部分，也是福建、广东、海南等地通往革命摇篮井冈山的重要通道。遂川东邻万安县，

2、南界南康市、上犹县，西连湖南省桂东县、炎陵县，西北接井冈山市，北抵泰和县；总面积3144.17平方公里，总人口54万人，是吉安市面积最大、人口最多的县。城市特色：1、省级“工业园区”2、“中国金桔之乡”、“中国板鸭之乡”、“中国油茶之乡”。人口54万城区人口16万GDP(09年)45.1亿元人均GDP8193元数字遂川：2010年，遂川全县实现生产总值54.5亿元，五年增长70%；财政总收入5.18亿元，五年增长1.75倍，其中地方财政收入3.88亿元，五年增长1.87倍；完成工业总产值68.8亿元，五年增长1.2倍；完成社会固定资产投资72亿元，五年增长6.4倍；社会消费品零售总额实现

3、15.8亿元，五年增长1.1倍。实现了“五个翻番”目标。遂川县区位优势明显，自然条件优越，旅游资源、特产资源、自然资源丰富，投资条件日趋完善；有较好的经济基础和较好的资源做支撑，近年来经济稳步发展，发展潜力巨大。遂川经济成就建设指 标2010年末实现值2015年预期“十二五”年均增速%1、全县生产总值（GDP）54.86110.3152、人均生产总值98371852913.53、工业总产值68.87210.2254、规模工业企业51.73192305、规模工业增加值13.4548296、社会消费品零售总额14.5434.719遂川十二五城市经济近年遂川GDP快速增长，城市宏观经济发展势头

4、良好，为房地产市场发展奠定坚实基础。GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展在遂川的城市发展构想下，遂川将发展成“一江两岸、三大片区”的县城空间格局。加快小城镇建设与推进城镇化、产业化统筹起来，发展大交通、大产业、大建设、大服务。深入开展森林城镇创建活动，不断改善人居环境，提升城市品位。遂川城市宏观经济快速发展，成为房地产市场发展的动力和基础。新上任的政府领导重视遂川的经济发展，本案地块周边规划有五星级酒店，扩大高速路的引线作为遂川的迎宾大道。遂川快速发展的城市经济以及优势明显的县域中心城市地位，为房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础

5、。遂川城市宏观背景小结遂川房地产基本情况2011年1-4月份，在建房地产项目（楼盘）中，项目规划占地面积145172平方米，项目规划建筑面积591471平方米。在规划建筑面积中，住宅524232平方米，商业营业用房66279平方米，分别占88.6%和11.2%。规划住宅2660套，其中，90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以上605套；在140平方米以上住房中，别墅、高档公寓123套。遂川房地产市场研究项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）商业面积（㎡）总户数建筑类别剩余供应量销售状况目前销售均价住宅商业山水国际龙泉公园旁33333.317.7万约200

6、001200高层约1130一般约3800未售新城佳园C区井冈山大道检察院东侧2668095000约20000590高层59011.25销售商铺，住宅未售未售18500学府雅苑105国道东侧卜村段23765568218500450多层约230良好约3700水岸新城泉江大桥南侧208655486416000245多层约120一般3500城市广场文献路老公安局723120247约5000124多层、小高层124接受登记／／阳光名郡新人民医院西侧17866580834473384小高层、高层384开始认筹／／宝龙福苑井冈山大道检察院西侧6685278343560129小高层、高层129开挖地基／

7、／合计136425.3464758约77533约2700遂川房地产市场分析客户构成分析水岸新城客户比例世纪经典客户比例新城佳园客户比例山水国际客户比例在县城置业的客户中，周边乡镇客户已经高达30%-40%，这是构成遂川房地产迅速发展的十分强劲的动力；其他/务工返乡的客户中，主要是来自于珠三角、长三角的外出务工人员，遂川县城置业的比例仅占30%。从上述分析得知：1、预计两年内住宅供应量约38.8万㎡，商业供应量为7.7万㎡，加之龙泉世