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1、第20卷第1期华 中 科 技 大 学 学 报(城市科学版)Vol.20No.12003年3月 J.ofHUST.(UrbanScienceEdition)Mar.2003城市房地产市场综合景气指数的构造与分析1,213李 斌 丁烈云 叶艳兵(1.华中科技大学 土木工程与力学学院,湖北 武汉 430074;2.华中科技大学 管理学院,湖北 武汉 430074;3.华中科技大学 控制科学与工程系,湖北 武汉 430074)摘 要:城市房地产市场波动研究和预警的基础在于构造一个合理的房地产市场综合景气指数.在分析了房地产市
2、场景气指数采用的现状及问题的基础上,设计了利用DI值与CI值及其精度构筑一个完整反映市场景气状况的综合指数的思路,并推导了相应的计算模式,最后对房地产综合景气指数的应用提出了几点想法.关键词:房地产市场; 波动; 景气; 指数中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:100025730(2003)0120009205 城市房地产市场自发育开始就一直处于不断现阶段,国内外房地产业界常采用各类物业的波动之中,波动不是围绕一个点或线作上下机的销售率、空置率、租金或价格、投资收益率、施工械运动,而是围绕着某种趋势
3、值的复杂非线性波面积、开工竣工面积、房屋投资额、土地出让面积动.在房地产经济运行中,这种波动有时表现为交等单项指标和扩散指数(DiffusionIndex,简称替出现的绝对扩张和绝对收缩的波动,更多的时DI)、合成指数(CompositeIndex,简称CI)等综合候表现为围绕一个非线性的运动趋势作上下波指数来反映房地产市场景气状态和房地产市场运动,不仅在波动时间长度方面不规则,而且在振行趋势;也有的国家对重要类型的房地产市场采幅、波形、波峰的高度、波谷的深度、波动的平均位用独特指标进行单独描述,如美国采用势等方面也
4、是不规则的.如果对房地产波动作机HEDOMIC指数和RS指数、中国采用典型住宅械式的理解,则不利于客观描述国内房地产市场指数.美国的住宅市场指数构建在住宅多维特征运行态势,不利于对房地产市场进行监测和预警,属性的基础之上,这种基础在房地产市场理论和更不利于我国房地产市场的调控和规范发展.目实践研究仅十几年的中国尚不具备;而中国国内前国内外在刻画房地产复杂非线性波动时,普遍公布的住宅指数和中房指数系数也仅是依赖于特采用景气指数法、综合模拟法和状态空间法,前两定区域的房地产价格和交易量,仍不能全面、综种应用最广泛,而这些
5、方法运用得是否有效可靠,合、准确地反映市场的总体运行趋势和波动状况.关键在于合理选取或构造房地产市场景气指数.至于销售率、空置率及投资额等指标也只能说明房地产市场运行的个别方面的特征,不能代表房1房地产市场景气指数采用的现状地产市场综合景气状况.和存在的问题目前,国内外普遍采用的DI和CI虽能利用众多的经济指标按一定的规则计算出一个综合指 为准确分析市场波动的特征,要通过一定的数,但在实际结果中经常出现问题:一是依据DI数量指标来描述.有的国家推出了哈佛指数、所确定的波形、波动位势及波谷波峰易人为地放NBER景气指
6、数、田村指数、北条指数及价格指数大或缩小;二是依据DI值所确定的波动态势与等等,这些指标或因采用的数据有限,或因覆盖的依据CI值所确定的房地产市场运行状况不一致,时间较短,稳定性差,所描述的结果与实际波动状二者不能协同.因此,为了客观、准确、可靠地刻况出现了较大的偏差,而纷纷开始修订,而且这些画、评判、分析房地产市场运行状况,有必要构造指数也不能准确反映房地产行业的运行规律.一个既能综合反映房地产市场各重要性指标变动收稿日期:2002211220.作者简介:李 斌(19662),男,副教授;武汉,华中科技大学土木工程
7、与力学学院(430074).基金项目:国家自然科学基金资助项目(79870055).©1995-2003TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.· 华 中 科 技 大 学 学 报10·(城市科学版)2003年状况,又能充分反映DI和CI所载房地产波动信式中,uit=(Xit-Xit-1)öXit-1.(4)息量高低的综合景气指数.2.2.2DI值与CI值的中误差计算根据误差理论和中误差传播规律依据公式2 构造房地产市场综合景气指
8、数(1)～(4)推导出DI与CI的中误差计算公式.DI值的中误差计算公式为2.1 构造的基本思想从理论角度而言,针对于同一个房地产市场,n0l-12lWiuitRDI=m,(5)t∑C在考虑了充要的影响房地产市场运行状况的各因i=1iCi0素后,无论采用何种计算模式和途径,最终所分析式中,uit为uit的实际计算值;m为实测值Xit所携得到的房
