《公司购房专题研究》PPT课件

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1、公司购房策略研究与建议9月5日1个人购房与公司购房购买资格对比购买环节优缺点与税费对比持有环节优缺点与税费对比转让环节优缺点与税费对比总结与风险提示9月5日2个人购房与公司购房购买资格对比对比项目个人购房公司购房购买资格户籍和二套房限制具有中国法人资格的公司一般无套数限制；境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。9月5日3购买环节优缺点与税费对比优点：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷款缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人环节对比项

2、目个人购房公司购房购买环节置业税费契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率）一律征收3-5%贷款按揭二套房可贷款，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上停贷不能按揭，要现款购房其它办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款（现金流情况详见附页）9月5日4购买环节优缺点与税费对比公司购房购买环节缺点的解决办法：按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个方面予以缓解：第一，可结合公司的分期付款政策，在签约备案时只需支付50%的房款，剩余房款可选择

3、在2年内付清（假设交房时间为2年）；第二，房产证办理完毕还可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率。对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式。9月5日5持有环节优缺点与税费对比优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂（新注册公司买房）9月5日6持有环节优缺点与税费对比公司购房持有环节税收举例说明受限购客户通过公司新购价

4、值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元公司购房从价计征总成本房产税＝房产原值×(1-30%)×1.2%=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万公司购房从租计征总成本房产税=租金×12%=12万×12%=2.24万；营业税：12×5.5%=0.66万；所得税：（12-0.66-2.24）×25%=2.28万；总计=5.18万元。从租计征与从价计征相比，可节省大量持有成本，建议客户采用从租计征方式另外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。9月5日7持有环节优缺点与税费对比个人购房持有环节税收举例说明上海地区个人新购价值1000万的住房一套个

5、人购房房产税：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人均住房面积超过60平米的部分）×新购住房单价×70%×税率(0.6%或0.4%)=1000×70%×0.4%=2.8万（考虑到受限购客户拥有的住房面积较大，人均面积超过60平米的概率加大，故将全部面积纳入应征税面积；税率暂按最低的0.4%计算）9月5日8持有环节优缺点与税费对比对于上海地区的客户，价值1000万的房产，在规避所得税后，公司购房与个人购房在持有环节的成本相当，即便不规避所得税，公司购房比个人购房多付出的成本也仅为总房价的2‰左右，高端客户可接受度较高;对于重庆、上海地区之外的无房产税的地区的客户，价值1000万的

6、房产，公司购房采用从租计征的最高成本率（考虑所得税）仅为房屋总价的5‰左右，规避所得税后，年成本率仅为2.9‰左右,高端客户可接受度较高.环节对比项目个人购房公司购房从租计征持有环节总税负上海2.8万不规避所得税：5.18万；规避所得税：2.9万上海、重庆外其他区域无9月5日9持有环节优缺点与税费对比公司购房持有环节缺点的解决办法：房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者

7、房产折旧来冲抵。总体持有环节多承担的税费最多仅在5‰左右，客户接受度较高。对于新注册公司的年审问题（会计报表和工商税务），可以寻找专业的人员代理，这部分的成本也较低，2000-5000元/年。9月5日10转让环节优缺点与税费对比优点：股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税缺点：手续稍嫌复杂；缺点的解决办法：找专业公司提供服务；环节对比项目个人购房公司购房转让环节转让给他人情况一：公司财产出让给个人情况二：以股权转让的方式把公司全部转让给购房者所得税20%（或总房