典型项目市场研究--超高层住宅案例

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1、www.gaotongchina.com典型项目市场研究2010年5月31日(每月一期)超高层住宅案例的系统研究一、超高层住宅概念我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高

2、层建筑。超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。©从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:info@gaotongchina.com©从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异©从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价超高层楼盘超高层均价高层均价备注1700

3、0元/平米（2006年），8200元/平米（2004深圳金域蓝湾排除市场泡沫，正常价位年）为9000元/平米超高层33层以下价格2008年8月4日，均价珠海金域蓝湾15000元/平米与高层接近，33层以上16000元/平米价格出现跳差预计均价8000元/平芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：©看不到景观的楼层与高层均价相差无几；©可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一

4、个跳差。所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价2

5、典型项目市场研究

6、格上都与高层无本质差别。那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？二、超高层住宅的市场共性六大规律通过分析国内外大量超高层案例，得出超高层住宅市场成功6大共性规律。©超高层成功共性一：在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑出现超高层的城市基本指标现象城市GDP（亿元）城市化率北京912084.3%上海1176588.7%超高层住宅大量涌现广州674478.5%深圳6657100%武汉310068%南京3207

7、75%佛山355880%开始出现超高层住宅成都332055％青岛370059%福州197550％………………市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：©经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现3

8、典型项目市场研究

9、©城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现©超高层成功共性二：超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动楼盘技术指标城市运营商物业类型住宅产品为纯板式高从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，层

10、与超高层，沿江有部占面：90.25万㎡为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲分联排别墅；占总体量武汉世茂建面：165万㎡娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的20％的商业、写字楼、锦绣长江容积率：2.3综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，酒店为辅助，烘托出良绿化率：53.6%更促进了武汉三镇的均衡发展好的高端住宅物业形象新城由17栋50层的超占面:51万㎡高层建筑、五星级酒所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨南京世茂建面:150万㎡店、沿江商业步行街、江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全滨江新城容积率：2.3市民广场、文化

11、广场、新南京城市形象及文化吸引力的主要区域绿化率：65%幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成占面：77357㎡150米纯板式超高层豪福州世茂建面：27万㎡项目根据福州“东扩南进”的未来城市格局，宅，4栋百米板式豪宅外滩花园容积率：2.73开发闽江沿岸商业配套，6000平米五绿化率：56.30%星级会所占面：19万㎡位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程—由8幢33～53层的高芜湖世茂建面：56.5万㎡—滨江公园的一期工程内，三号地块应市政层、超高层住宅和2幢滨江花园容积率：2.73府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中五星级酒店组成

12、绿化率：60%心©超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等。©超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值；综合社区包括