决策房地产前期发展策划工作模块剖析

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1、步骤1：项目所在地初步市场情况调查阶段A、宏观经济环境分析结合项目个性特点，有侧重地对经济环境、政策环境、人口环境作出分析。宏观经济环境分析第一个案例《南京某项目的宏观环境分析文本》（一）宏观环境研究南京是中国经济发达省份，江苏省省会，长江流域四大中心城市之一，在全国经济格局中处于重要地位。本案就房地产宏观环境而言，分别从“经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境”等几个方面来分析研究。1、经济环境①经济发展状况：国民经济继续保持良好发展势头，经济进一步优化，全市经济增长继续保持10%以上的速度；工业生产速度明显加快；第三产业继续保持快速增长。重点项目建设投资力度加大，社会需求稳步回升

2、，城市建设全年完成投资超过80亿。②经济发展指数：南京市经济发展指数指标名称单位1999年实绩2000年完成情况2001年计划ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ899.4210001150ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%10.610ﾒﾒﾒ11ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ128.49ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%14.51011ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ扈ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ373.36410454ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%-0.91010ﾒﾒﾒﾒﾒ扈睹ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ378.61416466ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%10.21011ﾒﾒﾒﾒ篥ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ11.5412.520.2ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%15.1813ﾒﾒﾒﾒﾒﾒ

3、ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ8.727.5ﾒﾒﾒﾒﾒﾒ10ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%4.41ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ7693.882328892ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%2778ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ38624055ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%3.755ﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒﾒ%98.6102102ﾒﾒﾒ50③经济发展任务增加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费政策措施。全面城镇住房货币分配改革，提高居民购房支付能力。经济环境综述随着改革的深入，经济的发展，房

4、地产业已成为国民经济新的增长点，住宅产业化的发展也越来越受到政府的重视并得到进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极利好的经济政策。经济增长速度加快、投资力度加强、投资环境进一步改善、促进消费的进一步升级、银行对按揭成数和年限空间的放宽，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。2、政策环境①房改政策“货币分房和福利分房”政策直接导致了集团购房的猛增，住房货币分配方案的实施成了不少家庭购房的主要原因，90%的人表示此项政策对自己购房有直接影响。②金融政策金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，自1999年6月10日，市住房基金管理中心调整降低了职工政策性住房贷款利率；南京各

5、开发项目都实行了7成，时间可达15—30年按揭贷款，购房者只需首付30%，即可入住；建行还将按揭提高到了8成。许多夫妇双方购房补贴款就足够支付首期，大大刺激了市民举债购房的提前消费行为。3、文化环境南京是一个古老而文明的城市，早在35万年前就有了“南京猿人”的足迹，至此之前共有十个朝代在南京建都；故有“十朝古都”之称。①人文环境南京人文荟萃、人才济济，是我国重要的科研和教育基地，拥有以高校、科研院所为依托，代表51国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，南京地区现有各类大专院校48所，中等专科学校54所，其中南京大学、东南大学、南京航天航空大学、南京理工大学、河海大学、南京气象学院

6、、南京农业大学等都是国内重点院校，在国际上具有一定影响。南京已成为我国文、理、工、农、林、医、药、艺术、师范等学科门类较全的高等教育基地。②地理环境南京境内山地、河流、平原交错，城中有钟山屏障，城南有秦淮，城东有紫金山，山水城林相映成趣，景色壮丽秀美，是中国著名的风景旅游城市。南京地理优越，风景佳丽，赢得历代政治家、军事家和文化名人的赞誉，蕴含着深刻的文化内涵。白下区历来是金融、商贸发达的地区，同时在东部依托高等院校、科研院所、大型企业和新闻机构，以御道街为主轴，以高新技术产业为主导；建成了瑞金科技信息产业带。东南部依托交通枢纽，和城乡结合部的优势，发展商贸工业的同时大力发展房地产和旅游业。(

7、二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响“十五规划“的制定和实施为整个房地产市场带来了一个利好的政策因素。今年以来，因国民经济体现了良好的增长势头，持续一年多的通货紧缩得以缓解，物价指数开始出现正增长，宏观经济的复苏为房地产业的发展奠定了基础，同时南京房地产业步入了稳定增长的景气空间。这大大扩充了项目的生存和发展空间，使项目能在一个大的经济环境下健康发展。2、投资环境对项目发展的影响200