上海酒店式公寓报告

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1、上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一]研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。本文旨对酒店式公寓这一物

2、业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。40[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容：第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方

3、面进行研究。第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。40一、概论[一]酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52

4、家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：1、探索阶段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！402、发展阶段（1993-1998年）：1993年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情

5、况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到了顶峰。3、调整阶段（1999-2001年）：由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供应量剧减。其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到2001年，随着房地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。20

6、02年，上海金融中心地位的进一步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得2010年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场的稳步发展。402001年内并轨等一系列政策出台，更激发了海内外投资性置业的热潮。为了适应这种投资的需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资品种一经面世即引起良好的市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的一种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端，也是对上海房地产物业形态的丰富。未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式公寓的投资

7、热情将会持续高涨。40[二]酒店式公寓概念界定根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其一代“单身公寓”于2001年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。而小户型酒店式公寓更是以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：东方时空、蓝朝部落、骏豪国际等。另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表的物业类型。这类物业主要为在上海从

8、事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从最初的“上海商城”，到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准的物业管理公司提供统一管理，并且