青岛洛阳路12号项目可行性方案

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1、洛阳路12号项目可行性方案青岛洛阳路12号项目可行性方案82洛阳路12号项目可行性方案目录1项目市场环境和市场研究51．1市场宏观背景51.1.1政策研究与分析51.1.2区域规划与未来走势141.1.3城区发展功能定位161.1.4经济因素171.1.5社会因素241.2区域住宅市场分析271.2.1、青岛房地产市场基本格局271.2.2、青岛市各片区属性特点及发展趋势281.2.3、青岛房地产发展趋势小结3082洛阳路12号项目可行性方案1.3区域商业市场分析311.3.1、青岛市商业发展与布局现状特征311.3.2、青岛市商圈分析321.3.3、小

2、结382项目分析及评价392．1地块解析392.1.1地理位置392.1.2宗地分析402．2项目SWOT分析442.2.1优势442.2.2劣势442.2.3机会452.2.4威胁452.2.5SWOT矩阵452．3项目评价472.3.1环境价值评价472.3.2开发价值评价473市场定位及项目发展建议493．1项目商业定位493.1.1洛阳路商圈区位4982洛阳路12号项目可行性方案3.1.2洛阳路商圈住宅区规模及居住人口503.1.3洛阳路商业调查503．2项目发展建议644项目开发建设周期654．1有关工程进度评估654．2项目销售进度安排655

3、投资估算与资金筹措665．1项目总投资估算665.1.1、主要技术经济指标表住宅部分665.1.2、项目总投资估算675．2资金筹措726销售及经营收入测定736．1各类物业销售收入估算736.1.1价格策略制定736.1.2销售收入及税金746．2项目贷款偿还分析756．3销售利润767盈亏平衡与敏感性分析797.1盈亏平衡分析797．2项目敏感性分析8082洛阳路12号项目可行性方案8可行性研究结论与建议83前言本报告主要从宏观经济、青岛房地产市场、项目本身、项目定位和营销等角度进行了详细地分析。并且制定了市场认可的价格和销售策略，以科学的方法对项目

4、的成本、销售额、利润、税费等进行了详细的分析，最终通过还款计划分析、盈亏平衡点分析和敏感度分析得出以下结论：本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示尽管项目投入较大，但回收资金能力较强，操作空间大，风险较低；有较强的贷款偿还和本身平衡能力，具有较强的抗风险能力。82洛阳路12号项目可行性方案xxxxx房地产顾问机构2008年3月20日1项目市场环境和市场研究1．1市场宏观背景1.1.1政策研究与分析（一）政策因素1、土地和房地产方面的政策（1）国家层面随着06年以来“国六条”及“国十五条”等新政的相继颁布，30%首付、上调营业税征收标准、加大

5、普通商品房供应量等一系列措施相继出台，政府通过这些措施，进一步抑制了投机行为，规范、稳固了市场的发展。下面是近年来土地和房地产方面政策：1）国家层面日期政策名称主要内容82洛阳路12号项目可行性方案2007年10月18日物业税国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。2007年10月16日监察部国土部:要确保查处土地违法违规案件实效10月12日，监察部、国土资源部在京召开部分省(区、市)查处土地违法违规案件专项行动进展情况汇报会，了解专项行动进展情况

6、，分析存在问题和不足，进一步明确有关措施和要求。2007年10月8日城市低收入家庭住房用地国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%2007年10月1日《物权法》《物权法》正式实施2007年9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率

7、的1.1倍。2007年8月国发［2007］24号住房回归保障国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。2007年3月16日《物权法》通过全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要意义；例如物权法规定：“住房建设用地使用权期间届满的，自动续期”82洛阳路12号项目可行性方案，这一条打消了民众对07年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了07后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法作为物业税

8、的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重