律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引(下)

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1、中华律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引（下） 第五节　商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)取得的纠纷及其处理第172条　逾期交付房屋的纠纷及其处理172．1律师为买受人提供法律服务的内容在商品房交付纠纷中，开发商一般作为被告出现，律师根据不同的阶段可提供如下内容：一般律师应就商品房逾期交付收集如下证据材料：(1)商品房买卖合同；(2)开发商通知买受人收房的通知：(3)买受人实际收房的记录；(4)根据合同约定开发商可顺延交房的证据材料；(5)非因开发商原因造成交房迟延的证据材料。172．2律师为买受人提供法律服务时的重点内

2、容(1)律师应按《商品房买卖合同》约定确定房屋是否逾期交付。若确实存在逾期交付的，应按合同约定追究开发商的违约责任。(2)买受人因房屋质量问题或配套设施不符合合同约定而拒绝收房，认为开发商逾期交房的，律师应根据具体情况判断买受人是否可以拒绝收房，从而确定是否可以追究开发商逾期交房的违约责任。172．3律师为买受人提供法律服务时的风险提示(1)律师应提示买受人，开发商交付的房屋不符合合同约定条件或法律规定的，买受人有权拒绝收房，由此造成逾期交付的，开发商应当承担违约责任。因不可抗力或者因当事人在合同中约定其他原因而延期交付的，应按合同约定扣除相应的

3、时间。(2)开发商逾期交房，买受人需要解除合同的，律师应当提示买受人在一定的条件下(合同约定的期限内、合理催告后3个月内或者解除权事由发生之日起1年内)行使合同解除权，未按期行使解除权的，解除权消灭。18(3)律师应告知买受人，双方对逾期交房的违约责任有约定的，一般按约定处理；没有约定的，按有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准承担违约责任。若约定的违约金低于买受人的实际损失的，买受人可按实际损失要求赔偿。第173条　逾期办理买受人房屋所有权证(小产权证)的纠纷及其处理173．1律师为买受人提供法律服务的内容产生逾期办理权属证书的纠纷时，开

4、发商一般作为被告出现。律师代理买受人进行诉讼时，根据诉讼的各个阶段，可提供如下内容：律师代理买受人处理逾期办理权属证书纠纷时，一般应收集如下证据：(1)《商品房买卖合同》；(2)买受人收房的记录；(3)开发商已经向房屋产权登记机关提交办理权属证书备案资料的证据；(4)双方有关办理权属证书的往来函件或补充协议等。173．2律师为买受人提供法律服务时的重点内容(1)律师应根据《商品房买卖合同》约定和买受人提供的其他资料，判断开发商是否存在逾期办证的违约行为。(2)对开发商存在逾期提供办理权属证书备案资料行为的，律师应向房地产产权登记机关了解开发商逾期

5、办证的原因，及可能解决的时间。173．3律师为买受人提供法律服务时的风险提示(1)律师应提示买受人，开发商逾期办证的，应按合同约定追究开发商的违约责任。对违约金没有约定的，可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。(2)律师应提示买受人，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。(3)律师应提示买受人，对预售商品房，合同约定在房屋交付之日起一定期限内

6、开发商提供办理权属证书的资料的，逾期办证期限应从房屋实际交付之日起算。18(4)律师应提示买受人，买受人要求开发商协助办理房屋权属转移登记的，一般不受诉讼时效限制。(5)律师应告知买受人，若商品房买卖合同无特别约定，则非因开发商原因造成逾期办理买受人房屋所有权证(小产权证)的，开发商不承担逾期办证的责任。第174条　商品房买卖合同与抵押、建设工程价款优先受偿冲突的纠纷及其解决174．1律师为买受人提供法律服务的内容律师处理买卖合同与抵押、建设工程价款优先受偿权冲突的纠纷时，开发商一般作为被告。律师应根据诉讼的各个阶段，提供相应的服务。　律师处理买

7、卖合同与抵押、建设工程价款优先受偿权冲突的纠纷时，一般应收集如下证据：　(1)《商品房买卖合同》；　(2)买受人付款凭证；　(3)建设工程抵押登记他项权证：　(4)房屋竣工时间；　(5)对买受人告知存在建设工程抵押的证据；　(6)施工单位同意在建工程抵押的证据等。174．2律师为买受人提供法律服务时的重点内容律师应重点审查抵押权存在的时间和商品房买卖合同签订的时间，判断买受人是否可以实际取得房屋。根据买受人是否可以实际取得房屋，追究开发商的相应责任。174．3律师为买受人提供法律服务时的风险提示(1)律师应当提示买受人，建筑工程的承包人的优先受偿

8、权优先于抵押权和其他1责权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工