物业管理法规教学资料-浅淡新世纪中国物业管理的发展趋势

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1、浅淡新世纪中国物业管理的发展趋势摘要21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重耍阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要进行相应的变革，才能适应发展的需要。1引言屮国物业管理作为一个新生事物，从无到有、从发源于南海边的深圳到走向全国遍地开花，不仅推进了川国城市的文明化进程，配合了政府的改革和经济建设，更重要的是

2、，为中国人带来了一种全新的生活方式，对老百姓而言，就是生活质量得到了实实在在的提高。这-切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好！但是，当我们换一个角度看问题时，却听到了很多不各谐的声音，最明显的事实就是物业管理最根本的受益者••老百姓日益不满，表现在投诉的比例急剧上升。据统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占到房地产投诉的一半以上。“存在的就是合理的”，这是中国物业管理行业“摸着石头过河”的成长特性所决定的，也符合--般事物发展的客观规律。随着社会的不断发展，各种层血上的因素口趋成熟，物业管理行业也将

3、走出初期的混沌，进入良性的有序世界。2物业管理体系的缺陷逐渐完善2.1法律体系的发展我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构。未来的发展趋势将是在对合理存在的“不合理状况”进行不断完善和修订的过程中，走向理想的“法治境界”。2.1.1立法严重滞后的现实现代文明社会的标志Z—便是有法可依，在这一根本点上，屮国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间、五分之一个世纪，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区

4、住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年地方法规空白期。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导,各地在制订地方性法规的过程屮，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少偏颇之处。在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量汙盾纠纷因此得不到迅速有效地解决；

5、其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一是不接由业主委员会委托管理的二手项目这是深有苦衷的无奈选择。由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利等值的义务，致使在实际执行过程中，业主委员会的这个权利儿乎不受监督和制约，甚至走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一,如重庆市新

6、原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。2.1.2理想的法治环境完善的物业管理法律体系是在与国家己经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依

7、。以住宅区物业管于为例，有多层、高层、别墅区、渡假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。所有物业管理法规的建立，必须遵循权利和义务对等的原则；必须符合中国的国情且具有实用性；同时又要与国际接轨，以利于加入WTO后对市场环境的适应；物业管理法规不仅要保护行业的健康发展，更主要的是最大限度地保护最大多数人民的利益。每一位物业使用人和物业管理人的正当权益均不受侵犯，一切活动均在公平、公正的原则下进行。物业管理法律体系如同今天的《消费者权益保护

8、法》一样，将是为广大民众最为熟悉的法律之一，并因与人们生活关系密切，也将是最普及、使用频率最高的法律之一。2.1.3谨慎细致的嬪变虽然国家《物业管理条例》已出台，但不能乐观地认为一部法律即可包打天下，还有更多的实施细则、办法等配套法律内容在等待出台，还有许多法律盲区等待填充。首先，要注重理论的研究，组织专门的物业管理法律专家深入探索，做到理论先