郑州航空港区项目市调报告

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1、航空港区项目市调报告2012年11月目录PART-1港区房地产概况PART-2港区开发项目概况PART-3港区潜在供求及总结第3页一、区域概况郑州西南部，建设刚起步的现代化生态航空新城，区域人口基数少，产业人口为重要组成部分位于郑州西南部，距郑州市区20公里；以机场为依托，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城；目前航空港区的户籍人口4.5万人，产业人口20万人。航空港区中心城区中牟县新郑市第4页二、市场需求内需强劲、外需无限10%港区五大人口红利，房地产市场内需强劲富士康产业人60%70%5%拆迁人群/行政人群生意人群25%其它产业人群第5页富士康产业人群

2、：预计2013年富士康人超过45万，2-3年后将集中释放移民、结婚等刚性需求20%中高管理者70%普通员工结婚移民投资富士康员工目前已达18万人，占港区总人口的75%，预计2013年末员工数将达46万余人富士康中高层管理者约占20%，将成为港区住宅置业的主力消费群，平均年龄在23岁的普通员工约占70%，将在2-3年后爆发大规模移民结婚刚性需求巨大购房刚需将根据深圳等地富士康人群居住习惯，约50%人群选择在宿舍外居住或购房居住投资内需第一居所第6页其它产业人群：富士康上下游产业及临空其它产业带来大量产业人群????富士康的入驻，带来的是一系列产业集群，涉及上下游产业链100多个产业、400

3、多个相配套领域富士康上下游产业：零部件类、原材料类、模具工具类、加工服务类等????服务配套行业：金融投资、物流仓储、生活配套行业：住宿、餐饮、娱乐休闲…芯片设计塑料制品渠道商中端商代工厂富士康印刷包装设备制造金融业酒店餐饮会展业方案开发软件平台内需第7页私营生意人群：强大产业人群所需配套将带动10万人左右的私营生意人群前往经商2011年，批发零售业收入指标同比增长60.3%，而社会消费品零售总额同比增加27.1%.高速增长的品批发零售业吸纳大量私营生意人群前往港区经商从业；按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例15-20%左右的规律来看，2-3年后综保区的私营生意人群将达到10万人以上

4、，构成强大的购房主体内需第8页拆迁/行政人群：据统计，拆迁人群约5万，行政办公人群将在1万人以上，将逐步在港区安家即将进驻和已经进入的企事业单位合村并城项目涉及24个自然村，拆迁居民共计44292人,按照安置政策及富士康租赁安置房作为员工宿舍的解决方案，将释放至少5万户拆迁户的商品房购房需；政府机关大型国企省林业厅、给水厅、海关、省卫生厅、省人社厅等南方航空、中国联通、中石油等大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在港区购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群；内需第9页外需无限，港区超额的投资回报率和升值空间激发无限投资热潮根据蓝翔花园和万富金街测算，港区住宅投

5、资（简装500元/平米）年租金收益率12%，商铺租金年收益率16%，远高于市区投资收益率且收益稳定不断吸纳投资需求。2014-2015年，随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康产业人群稳定区域房价还将有30%以上的上涨空间，广阔的升值空间吸引大量投资人潮涌入。根据沃金商业广场等项目调研发现，综保区内商业投资人群郑州市区客户占50-60%，不少浙江温州客户已经进入，专购大面积商铺。住宅投资目前外地客户占10%以上，总体以自住为主。外需第10页三、区域地产现状启动在即，价值洼地港区房地产市场启动在即，2-3年内房地产价格还将升幅在30%以上450049505500020001000400

6、050006000800090002009201020112012201320142015……低素质人口拥挤、高端设施规划不足压制房价进一步飞跃30002800基础设施、南水北调工程带动房价第二次飞跃富士康人口快速导入带动港区房价第一次飞跃+60%+30%7000商品房开发期参考：根据全国新区开发房价增值规律来看，基础设施及景观提升房价均在30%左右2011年上半年住宅用地土地成交均价（单位：万元/亩）第11页住宅市场住宅市场以配建富士康员工宿舍为主，商品房住宅刚刚启动项目名称裕鸿世界港蓝天商务花园蓝翔花园总建面积（万㎡）805—产品多层/小高层花园洋房联排别墅电梯洋房别墅多层（100平2房）

7、多层（135平3房）售价（元/㎡）550070009300510013800—租金（元/————20003000目前港区商品房供应十分有限，仅裕鸿世界港、蓝天商务花园两个对外发售楼盘，大量住房以富士康员工宿舍为主。2010年富士康人潮快速导入带动港区住房价格实现翻番，从3000元/平米上涨到5500元/平米，住房租赁价格更是增幅接近300%，以普通2房1厅为例，从500元/月上涨1500-20