警报拉响,这次不是演习---2014年楼市趋势简析

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1、警报拉响，这次丌是演习---2014年楼市趋势简析北京中原2014.4.25警报已经拉响，这次丌是演习危言耸听丌是为了哗众取宠，只是市场变化的确明显。危言耸听丌是因为市场波劢，而是楼市质变趋势已经出现。危言耸听丌是我们悲观，而且我们有义务为甲方领导预期风险。当然中国经济从来没有过市场经济，所以我们丌用学西方经济学。政治经济学才是中国经济的主导。中国经济依赖投资刺激，谁当总理丌给激素吃都丌行。但：温家宝总理喜欢强刺激，李克强总理喜欢温刺激。房地产依赖大资金，只要央行放水，水自然会去房地产。但这一次市场已经开始出现了三四线看得见的局部过剩，虽然一线城市依然短缺，这是因为畸形的人口流向，如果需求端出

2、现变化？市场会如何。2012年-2013年的这一波上涨，严重消化了之前因为限购滞留市场的需求，价格的上行更在信贷收紧的情况下，透支了需求的购买力。之前十年，中国最近几年的储蓄率在50%左右，是世界第一，但全社会的储蓄率只有20%左右。储蓄主要高在政府和国企，而非居民。随着人口老龄化，我国人口抚养比将在2013年出现“拐点”,缺失政府养老社保体系的中国经济，支撑房地产全面繁荣的经济基本面已经变化。警报已经拉响我们明确一个历史，楼市丌是一帆风顺上涨的。任志强也屡次犯周期性的预测错误，08年、11年也错判市场。2007年、2010年华远地产均加大土地储备力度，08年、11年的市场你懂的，2013年他

3、们也又扩大了土地储备。一线二线城市的需求幵丌刚性，相比三四线城市，一线二线房价处于高位。大部分购房者都是借劣贷款等信贷工具。一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整幵非完全没有可能。我们庆并在北京这样一个畸形的市场，京津冀一体化就是个屁，源源丌断的资源还在涌入北京。到55%的城市化率，需求依然足够庞大。特别是北京等一线城市，一旦信贷松动、价格松动，需求的反弹依然会很激烈。但谁敢赌呢政策：2014年政策的整体走向是稳定预期，二季度无论信贷环境还是购房者情绪均不及去年下半年，在市场过于悲观时

4、，我们判断政府会通过政策改善改变市场的预期，保障稳增长目标2014年两会政府工作报告中涉及房地产调控的表述为“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。两会政府工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述，分类调控、去行政化的调控思路日益清晰目前全国限购城市共有46个，其中二、三城市分别为24个、18个，整体成交约占全国总成交面积的25%流动性：根据2014年政府工作报告，2014年全年M2计划增速为13%，较2013年实际增速下降0.6个百分点，全年整体流动性不及去年，二季度流动性也将持续偏紧自去年下半年以来，市场流动

5、性持续偏紧，房地产作为资金密集型行业，影响明显。进入2014年后，出于对地产资金链的担忧，部分银行开始收紧房地产贷款业务，开发商融资环境持续恶化（空有银行贷款额度，银行没有放款头寸，排队放款）开发商资金来源累计同比增速逐步收窄一季度场内资金成本相对宽松流动性：2013年下半年以来，新增信托贷款持续低位，1-3月房地产集合信托募集资金765亿元，同比增长8.7%，增速开始回落，我们判断房地产信托增速将大幅放缓自去年3月银监会发布8号文规范非标业务后，每月新增信托贷款持续保持较低水平，由于8号文主要针对银行表外理财业务，而银行委托理财贷款大多不投向房地产。我们判断非标业务管制对房地产资金的影响，

6、可能更多体现在对银行表内房地产贷款额度的挤压流动性：余额宝等理财产品收益率高于存款利息，但受货币市场行情直接影响，长期来看，实际利率的高低更多取决于利率市场化所处的阶段余额宝货币收益率上海银行间拆放利率隔日(%)8七日年化收益率（%）152013年6月“钱荒”来袭，Shibor隔6日拆放利率最高位时达13.44%，创10历史新高4截至2014年2月26日，余额宝的开户数2已经突破了8100万人，规模很有可能5已经突破了5000亿元0012-0112-0713-0113-0714-01中国理财产品预期收益率高于存款利息（%）1个月(%)15105012-0112-0713-0113-0714-0

7、1土地：14年一季度一线城市在土地供应增加下成交量大幅上升，双双创下近7年同期最高位水平，二线及三四线城市则分别较去年同期出现明显回落，其中成交分别下降34%与30%40个大中城市土地供应情况（单位：万平米）40个大中城市土地成交情况（单位：万平米）一线二线三、四线一线二线三、四线180025001600一线二线三四线一线二线三四线2013Q138199116962013Q134011862061