国泰君安.深圳正式恢复征收土地增值税：预征好于预期

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1、行业研究房地产行业中性深圳正式恢复征收土地增值税：预征好于预期张宇（0755）82485666-6023zhangyu@ms,gtjas.com2005年11月4日孙建平（021）62580818-316sunjianping@gtjas.com事件描述深圳市地方税务局决定从2005年11月1日起开始征收土地增值税，并对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收。房地产开发企业转让房地产，税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，将按两种预征率征收土地增值税，其中对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。土

2、地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。按照国家税务规定，增值额与扣除项目金额比率在50％以内、50％－100％、100％－200％及200％以上的，税率分别为30％、40％、50％、60％；对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税。投资要点z深圳是目前国内唯一没有征收土地增值税的城市，恢复征收土地增值税是地方税务体系完善的结果，同时也有利于抑制今年来深圳楼市景气的过度上涨。●深圳采用预征模式恢复征收土地增值税，这一政策明显好于政策预期，对开发商的利润影响相当甚微。●万科、金地由于全国布局（其他城市已经缴纳土地增值税）和主要为

3、普通住宅，所受影响较小。华侨城、招商旗下的别墅和酒店式公寓新增销售收入1％的土地增值税，受到一些有限的负面影响。深宝恒由于主要是工业厂房和物业出租，旗下新安湖公司和自身开发的也主要是普通住宅，因此所受影响也有限。●今年下半年，政府对于房地产行业的调控依然将会十分的坚决，重点将是对过去已出台政策的严格实施上。我们认为，要重点关注国土资源部对开发用地的管理政策、国家税务总局对房地产流转环节中的税收政策以及央行货币政策的最新动向。●如果优质上市公司因受政策影响而出现超跌，则存在交易性机会。相关研究张宇：《当前房地产热背后的三重搏弈》,2005-06-09张宇，孙建平：《市场对深圳将恢复征收土地增

4、值税存在误解和过度反应》，2005-8-11本报告是为特定客户和其他专业人士提供的参考资料。文中所有内容均代表个人观点。本公司力求报告内容的准确可靠，但并不对报告内容及所引用资料的准确性和完整性作出任何承诺和保证。本公司不会承担因使用本报告而产生的法律责任。本报告未经授权不得复印、转发或向特定读者群以外的人士传阅，如需引用或转载本报告，务必与本研究所联系，否则后果自负。国泰君安证券行业研究报告土地增值税的恢复征收是深圳地方税收制度的完善国务院于1993年12月颁布土地增值税暂行条例，1994年1月1日开始征收。从1995年至2000年，深圳经济特区是以土地增值费的名义收取；2001年，由于

5、深圳本地房地产业处于发展的低潮期，为了启动消费内需和鼓励对房地产业的投资，深圳市停止收取该项费用。目前，全国除深圳以外均在实施执行，为此国家税务总局向深圳表示，如果地方税务对该项税收不征收，将由国税系统开始征收，为此，深圳市决定重新恢复征收，预计具体执行的时间将在今年10月之后，最迟将从明年初开始。土地增值税立法意义及其实践土地增值税的法律依据有两个：一个是1993年12月13日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月27日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。土地增值税立法的主要政策目的在于抑制土地和商品房开发中的投机泡沫，同时土地作为国有资产，政府对土地增值部分

6、收入进行征税，是国家财政的体现。目前大多数地区采取预征模式征收，预征金额相当于销售收入的0.5-2.5%之间。预征的法律依据出自1995年的《细则》，“由于涉及成本确定或者其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，等项目全部竣工并办理结算后再进行清算，多退少补。”在操作实践中基本上是预征就结束，不再清算。预征好于政策预期市场对该税收将影响开发企业利润的负面效应理解有点过于严重，普遍是认为开发商在取得土地并进行商品房开发之后，应纳税额是销售收入减去土地成本和建设成本之后的差额，按照增值额与扣除项目的不同比率采用30%——60%的四级超率累进税率扣除，从而使开发公司的毛利率和净利

7、润水平大幅下降。实际上增值额远远小于毛利额和净利额。同时，我们从税务部门了解到，土地增值税仅仅是小税种之一，征收难度相当大且税收收入的实际规模并不大，其关键就在增值额的计算上。由于不同项目存在着品质上的差异，项目成本也相差很大，在扣除项目上涉及到多元性和调控性，如土地开发和新建成本中就包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用