论物业管理市场失灵和政府管制

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1、万方数据论物业管理市场失灵和政府管制郭宗逵叶依广付光辉经济学研究内容提要物业管理服务具有准公共物品的性质、存在信息不对称和外部性，物业管理市场失灵，从而导致高物业服务水平的物业管理供给不足，而低物业服务水平的物业管理供给过剩。因此，政府有必要干预物业管理市场。本文分析了解决市场失灵的原因。提出了政府管制物业管理市场的方法。关roll词物业管理市场失灵政府管制郭宗逮，南京农业大学经管学院博士研究生210095叶依广，南京农业大学经管学院教授210095付光辉，南京工业大学经管学院讲师210009物业管理

2、作为一个社会性服务行业。具有综合性强、涉及面广、重要程度高、社会影响大的特点。本文从经济学角度对物业管理市场失灵及其矫正进行理论分析，为政府规范物业管理市场提供理论依据。一、物业管理市场失灵的经济学分析物业管理服务也是一种商品，是一种无形商品。在完全竞争市场条件下，南供给与需求相互作用共同决定市场价格。物业管理服务的需求由消费者(业主)对额外增加的物业环境质量(如安全、环境舒适度等)的支付意愿决定，反映出他们从中得到的收益的价值。比如减少的安全隐患、更舒适的环境等。物业管理服务的供给由减少风险的服务成

3、本决定。假定每改善一个单位的物业环境质量水平，物业管理企业会花费更多的成本。如果每改善一个单位的物业环境质量水平。业主愿意支付15，而供给该物业管理服务的成本为10，那么对物业管理食业而占，就有明显的市场激励(每个单位有5的利润)，去满足物业管理服务需求的增加(如图1中的A)。然而，如果业主对每增加一个单位的物业管理服务只愿意支付10，而一个单位物业管理服务的生产成本为15(如图1中的B)，那么这种水平的物业管理服务就无利可网。当每单位物业管理服务的边际成本，刚好等于每单他物业管理服务的边际收益时，物

4、业管理服务市场达到均衡点E，此时，每单位物业管理服务的价格为Pm，物业管理环境水平为Q。。物业管理服务市场供给的水平反映了业主能够接受的风险水平，但它不一定为零。一77—万方数据江苏社会科学物业环境质量水平图l物业管理服务经济分析在经济学中。人们通常将物业管理服务市场看作是最接近于完全竞争的市场结构，然而，现实中的物业管理服务市场并不符合完全竞争市场的假设。从经济学角度分析，物业管理市场具有如下特点。1．物业管理服务具有准公共物品的性质物、业管理服务具有公共物品的特性。一个业主对物业管理服务的享用不影

5、响其他业主对物业管理服务的享用。由于物业管理服务的统一性特点，物业管理服务一旦提供，它除了给付出成本的个人带来私人收益外，还会给整个小区带来收益。但是，物业管理服务的供给是有成本的，其供给的边际私人成本远远高于边际社会成本。对于准公共物品，供给者的利益相当小．私人不会主动提供它。因此，物业管理服务问题中的准公共物品问题是不能够通过市场机制来解决的。2．物业管理市场信息不对称纳尔森(1970)在其经典文献《信息与消费者行为》中对搜寻型商品(SearchGood)和经验型商品(ExperienceGood

6、)进行过论证川。前者是指那些在购买之前质量可以检验的商品：后者是指那些在购买之前非常难以确定质量的商品。随后，达比和卡尼(1973)又指出信任质量的存在，消费者在购买之前无法辨别具有这种质量的商品，即使在购买后也需要花很大的代价才能辨别其质量，甚至根本不可能辨别f21。事实上，物业管理服务并不是像古典经济学假定的那样具有同质性，如果再考虑到物业和业主自身的特性，差异就非常大。对物业管理而言，同时具有搜寻型特征、经验型特征和信任型特征：(1)搜寻型特征(SearchCharacteristics)业主町

7、以在选择物业管理氽业之前，根据自己掌握的知识，以及对物业管理企业的资质等级、注册资金、公司规模、信誉程度、服务范畴等2009年第7期公开信息进行搜寻，得到对物业管理企业的评价，从而做出选择某物业管理企业的决策。物业管理企业的资质等级、注册资金、公司规模、信誉程度、服务范畴等属于物业管理企业的搜寻型特征。实际上，物业管理企业的服务质量无法仅从以上特征上进行判断。(2)经验型特征(ExperienceCharacteristics)经验型特征是业主在选择物业管理氽业之前无法知道，但bJ-以通过一次或多次的

8、消费体验或者与其他小区物业管理服务水平比较，掌握物业管理服务水平的真实信息。经过积累经验从而影响业主以后对这种物业管理服务的选择行为。如服务的效率、是否能起到安全保障作用等就属于经验型特征。这说明，经验型特征是叮以掌握的，但这种掌握相对于选择决策而言有一定的滞后性，会在一定程度上影响业主当前的决策，从而影响业主的需求。(3)信任型特征(CredenceCharacteristics)在选择物业管理企业、购买物业管理服务之前，业主不知道有关信息，即使在选择