【商业规划】东坡金城商业计划书

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1、【东坡金城商业计划书】目录第一部分…………………………..运营资料第二部分…………………………..城市分析第三部分…………………………..SWOT分析第四部分…………………………..项目定位第五部分…………………………..市场定位第六部分…………………………..业态规划第七部分…………………………..项目经营模式（商业部分）第八部分…………………………..租金定位第九部分…………………………..招商计划………………………….整体策略………………………….推广策略………………………….招商手段………………………….优惠政策第十部分…………………………..项目

2、经营模式（文化部分）第十一部分…………………………..配套改进计划第十二部分…………………………..财务情况第十三部分…………………………..融资计划附件（一）…………………………..现场规划附件（二）…………………………..招商手则附件（三）…………………………..媒介计划第一部分运营资料1.项目用地100余亩，建筑面积70000余平方米，商铺面积5000余平方米，住房面积2000余平方米，总投资RMB1.5亿元。2.东坡金城于2003年9月开盘销售3.项目销售/招商情况（如图）4.项目业态（如图）类别美容养生服装饰品文化教育休闲食品通讯名细国珍专营天然

3、居姚明一代音乐之声冷酷100中国联通超英美容城市猎人腾飞运动好记星空门足球吧中国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡文化公司曼德夫　晶悦女子精彩F1瞬间之间唯尔靓　　　怪妹妹心情驿站徐艳霞艺术中心　　　SOLO琪赛智能电脑　　　QQ女孩哟喂呀金键艺术中心　　　阿迪达斯　　　　统计4157325.项目现状分析a)随着项目整体地块的增值，招商节奏阵逐渐加快b)服饰、美容和教育产业招商比例较大c)休闲广场利用率最高，同时带动了周围商铺的招商第二部分城市分析（2005年）资料1.04~05年城市人口自然增长率为1.22‰，在30万左右，常住人口20万左右2.04年消费

4、品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额67.38亿元，增长21.6%。其中批发零售贸易业实现销售额49.87亿元，增长23.7%；餐饮业实现销售额13.1亿元，增长32.1%。05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%。上半年人均消费支出2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。1.目前全市有个体工商户73216户，从业人员101425人2.市民消费习惯（观察结论）集中购物：4点~8点地点：小北街外出就餐：6点~7点地点：猪市街、杭州路休闲娱乐：4点~10

5、点地点：红星路东段夜宵小吃：9点~11点地点：环湖路3.04年房屋建筑竣工面积357.6万平方米，下降7.2%。房地产投资一直呈现下降态势。今年以来，商品房销售增幅一直落后于其投资50个百分点以上；空置面积较多，上半年空置面积19.7万平方米，其中住宅7.1万平方米，空置面积比去年同期增长42.3%。1-6月，商品房销售额12754万元，销售面积11.4万平方米，分别比去年同期下降54.4%个和60.6%。今年以来，商品房销售幅度一直落后于其投资增幅50个百分点以上。以上信息来源：眉山市统计局分析1.人口流动性较弱2.商铺数量密集3.房地产投资（住房、商铺

6、）成负增长4.休闲产业发达，本地居民习惯休闲购物5.长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、娱乐休闲、餐饮为一体的商业中心说明1.城市收入稳步增加，消费力上涨2.本地房地产出现负增长局面主要受人口数量限制3.市民消费习惯固定第三部分SWOT分析项目地理位置（如图）Strength（优势）1.政府优势：当地政府文化产业的重点项目2.地块优势：居住人口最多，离传统商业中心仅一街之隔，有利于人气的培养3.项目规模：有利于综合竞争力的形成4.整合营销：当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成Weakness（劣势）1.区位劣势：项目所在地位于老城区，但

7、项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应2.道路交通：目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商业气氛被三苏祠阻隔，难以沿展到项目。3.消费习惯：大南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。Opportunity（机会）1．来自市场：眉山没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键2．城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单一（服饰），其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。Threa

8、t（威胁）1．区域竞争：新城区是政府规划的重点建设区域，有东坡湖广