房地产经纪人相关知识(重点)

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1、一．自然人、法人和合伙人（8-10）自然人：不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。自然人的民事权利能力：指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人从出生时起到死亡时止，具有没民事能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不能成为民事法律关系的主体某些特定权益，自然人死亡后，法律可以仍然会给予保护，如肖像、名誉、著作权。自然人的民事行为能力：指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。根据自然人不同的

2、认知能力，将自然人的民事行为能力分为：（1）完全民事行为能力人。18周岁以上、16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要经济来源的（2）限制性民事行为能力人。10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人（3）无民事行为能力人。不满10周岁的未成年人和不蒙辨认自己行为的精神病人。监护：指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人神、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。监护不是一种权利，而是一种职责。监护分类：法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。宣告失踪：公民下落不明满2年的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告其为失

3、踪人。宣告失踪的主要意义：在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。公民有下列情形之一的，厉害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：（1）下落不明满4年（2）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果：丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消失。有民事行为能力人在宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。法人：具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括：企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等成立法人需要具备4个条件：（

4、1）依法成立（2）有必要的财产或者经费（3）有自己的名称、组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任。分支机构不能作为独立的民事权利主体。合伙：指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。合伙企业分为：（1）普通合伙企业：由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任（2）有限合伙企业：由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。二．民事责任行为（10）民事法律行为：指民事主体设立

5、、变更、终止民事权利和民事义务的合伙行为。民事法律行为的形式：口头形式、书面形式、试听资料形式、推断形式和默示形式等。民事法律行为成立的条件：（1）行为人应具有相应的民事行为能力（2）意思表示真实（3）不违反法律或社会公共利益下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益额（5）违反法律或社会公共利益的（6）经济合同违反国家指令性计划的（7）以合法形式掩盖非法目的的。40无效的

6、民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。一．代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为（11-12）代理：指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。代理的种类：（1）委托代理（2）法定代理。权限来自法律的规定（3）指定代理：指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：（1）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使（2）代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：a.代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为b

7、.代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为c.与第三人恶意串通，损害被代理人的利益d.超越代理权限进行代理活动e.利益代理权从事违法活动。民事责任：是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。承担民事责任的方式主要有：（1）停止侵害（2）排除妨碍（3）消除危险（4）返还财产（5）恢复原状（6）修理、重作、更换（7）赔偿损失（8）支付违约金（9）消除影响、恢复名誉（10）赔礼道歉。四．合同的概念、特征，订立履行的基本原则，以及合同的分类（14）合同：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权

8、利义务关系的协议。合同特征：（1）平等主体之间的民事法律关系（2）是两方以上当事人的法律行为（3）是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件（4）是具有相应法律效力的协议。合同订立和履行的基本原则：（1）平等、自愿