我国土地评估现状和对策研究

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1、我国土地评估现状和对策研究摘要：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，土地评估在土地资源的利用中有了快速的发展，并在土地资源的利用中起着不可替代的作用。土地资源的市场化取向改革，农用地市场开始形成，农村集成建设用地市场已经在发展潮流中发育完成，各级政府也在这种发展中逐步提高了土地出让过程的招标、拍卖比例等等，土地资源的这些改革对土地评估提出了更高的要求。本文结合我国地势广阔的特点，综合总结了我国土地评估的现状，并根据我国土地评估现存的问题分析一套有效的解决方法。关键词：土地评估；现状分析；对策分析土地作为不可再生的资源，是非常重要的生产要素，在市场经济的

2、发展中，起着不可小觑的作用。然而，由于土地的不可再生的特性，我国人口众多，导致土地在使用方面需慎重行事，土地评估在土地资源的使用上，发挥了巨大的作用。土地评估［1］在土地使用过程中，有助于土地交易的正常有序进行，最大程度上保证了使用者和拥有者的权利，帮助企业的投资决策以及市场的管理，促进了我国经济的快速发展。1、土地评估的重要性土地评估是土地估价人员依据土地估价的条例、原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料（如，土地的拥有者的个人以及家族的详细信息，土地征用者的个人详细信息，土地征用的目的，土地征用对市场的影响等）的基础上,根据土地的经济发展状况和自然属性，按地产的质量、等级及其在

3、现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，是象征国家经济发展的标志。2、我国土地评估现存的问题我国土地评估在土地资源的利用中显示着重要的作用，在土地开发迅猛的今天，土地评估虽应用频繁，但存在的问题也不能忽视。土地评估在土地资源利用中，不仅仅自身存在一些影响其发展的问题，如土地评估的相关法律规定，相关方法原则不完善、不规范，评估机构不完善等；在土地资源利用的相关人物方面，不同人物有着不同形式的不良行为导致土地评估工作问题百出，如政府机构人员贪污腐败、土地征用的企业决策者行贿走后门等土地评估中的违法乱纪行为。2.1相关

4、法律不完善目前，我国对土地评估方面的法律规定有：《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》。然而这几个法律并不能体现土地所有权［2］的主体对象，①首先是在集体土地所有权的分配上，由于目前的法律文件上，集体中的成员对集体土地的所有权是名义上的，没有实质的所属权，不能够以个人的身份或者其他渠道行使集体土地的所有权；②集体土地所有权的所属对象是农民群众，但是，“农民群众”是个宽泛的概念,集体土地在现实中具体属于“谁”，现在的法律中并没有专门的规章条例，而只是在农民群众的等级上有了区分，如《宪法》和《土地管理法》规定乡村小组为三级。2.2政府机构的腐败土地是不可再生的资源导致土地在现在的社会中拥有无

5、法比拟的价值，而对土地的管理机构直属政府机关而非地产经营商。政府机构对土地资源的征用拥有绝对的决策权，而土地开发项目是很赚钱的项目。面对如此大的红利，一些政府要员在土地使用的招拍过程中，频频出现违章操作，想方设法获取土地开发成本与市场价格之间的差价，如政府要员冒名自己招标土地征用使用权、政府要员贪污受贿让地产开发商走后门等。2.3评估机构不完善土地评估也是一种行业，有专业的人员做评估的工作。目前，我国有二十七个省、自治区以及直辖市成立了土地估价师协会。但是，只有评估协会是远远不够的。由于土地建设项目是现在市场经济中最值钱的项目，其在招投标的过程中，体现的竞争压力是如法用言语形容的。在土地

6、建设项目的招投标过程中，一些地产商、开发商等投资商趋之若鹫，在利益的引诱下，招投标项目公开但是程序却出现不透明的现象，然而对于这种不透明的招投标程序，却没有完善的评估机构管理监督。3、我国土地评估现存问题的解决对策土地评估要讲究方法[3],而我国的土地评估中出现一系列的问题正是由于土地人员在土地评估工作上不讲求方法。针对我国土地评估现存的问题，急需规范和完善土地征用的管理制度，机制和程序。在管理制度、机制和程序三个方面的制度分析解决土地评估现存问题的对策，全面对土地评估进行管理，并要各相关部门的大力配合与监督的同时，要完善和规范土地市场。3.1从制度方面解决我国土地评估问题3.1.1完善

7、土地管理制度，各部门大力支持首先，政府机构要负起责任，一要大力宣传土地改建的项目，让广大市民能够及时的了解国情，并且，政府机构要在土建项目的颁发中，积极向市民征求意见，要让市民充分发挥他们的知情权、参与权、建议权以及监督权；二要在土地资源被使用的过程中，要积极的对其支持与监督，保证土地开发到建设的每个程序都井然有序，按照法规进行。3.1.2完善纠纷裁决机制，保障民众的利益在我国土地评估的改善策略之中，必须要考虑在土地征用的建设中，保