住房抵押贷款证券化提上日程

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1、住房抵押贷款证券化提上日程被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。我国资产证券化的资产选择资产证券化是有非常严格的前提条件的，这个前提条件就是被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。因此，并不是任何一种资产都可以实行证券化。目前认为我国可以证券化的资产主要集中于以下几种：银行不良资产、基础设施建设和住房抵押贷款。在这些资产中，银行不良资产不具备产生稳定的、可预见的持

2、续现金收入的条件；基础设施建设由于在未来收益、投资决策的正确性、建设项目的质量等方面存在难以量化的风险，都不能成为资产证券化的首选目标。相对来说，住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。因为与这种贷款有关的损失和拖欠风险相对较小而且容易估计，因此容易得到较高的投资级别评定；住房抵押贷款的提前支付行为具有很高的可预测性，容易达到资本市场所满意的本金偿还的可预测性；有关住房抵押贷款的会计和法律环境比其他资产的证券化环境更令人满意；住房抵押贷款有着巨大的市场潜力，有条件形成住房抵押贷款的资产群；住房抵押贷款的发放相对来讲比较规范，其

3、间所受的行政干预较少，因而贷款的价值容易确定。这些因素使得以住房抵押贷款为基础的证券在市场上非常容易被投资者接受。从实践看，住房抵押贷款是商业银行所有贷款业务中收益最高、资产质量最好的贷款业务。随着放贷额度和存量资产的急剧增大，住房贷款证券化将是必须的手段。我国发展住房抵押贷款证券化的必要性从我国银行信贷资产结构特点和发展趋势分析，在我国商业银行的资产结构中，信贷资产一直都占非常大的比重。发达国家商业银行存贷比一般不超过50％，而我国目前仍在70％以上，这种较高的信贷资产占比导致我国银行资产的流动性较低。因此，通过资产证券化将

4、这一巨大资产盘活，对于改善商业银行的经营具有重大意义。从发展债券市场的角度分析，成熟的债券市场是一个国家金融市场的基础，可以为金融体系提供必需的流动性、低风险的投资工具，并为中央银行货币政策的顺畅传导提供重要载体。我国债券市场仍十分落后，债券市场规模狭小，尚未形成统一的市场，尚未形成具有定价基准作用的债券收益率曲线。债券品种少、工具单一，存在结构性缺陷，创新不够。因此，从发展金融市场、开拓融资渠道及提高经济效率的角度看，需要尽快大力发展债券市场。为此，应在适当扩大债券发行规模的同时，切实创新债券品种，而资产证券化可以为此起到应

5、有的作用，商业银行巨额的信贷资产中有大量可供证券化，由此将产生规模增长迅速的各类资产支持型债券。这无疑将有利于扩展债券市场的基础，为债券市场的发展创造必要条件。从我国住房金融体制改革、刺激住房消费和拉动经济增长的角度分析，住房消费正在成为我国消费结构升级和促进经济增长的重要手段。但是，目前我国的住房金融体制还很不健全，一级市场规模有限、二级市场发展迟缓。同时，由于银行资金来源具有短期性，住房抵押贷款却是长期的，这种期限和结构上的不匹配也使银行面临着越来越严重的流动性风险，如果没有相应配套的机制，将难以配合住房消费信贷市场发展的

6、需要。将银行的住房抵押贷款证券化可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，解决流动性问题，又可以使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，从而满足我国居民不断增长的住房消费需求，扩大住房市场的规模。银行将住房抵押贷款证券化可以用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，从而降低经营风险，提高赢利能力，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自己无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。我国发展住房抵押贷款证

7、券化的可行性土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有了房地产产权、土地使用权，这就为土地和房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件。我国发展住房抵押贷款证券化有着巨大的市场需求。住房消费和流通迫切需要通过金融市场融通大量的资金。但是我国传统住房金融制度无法满足新的需要，这就为住房金融制度创新提供了新的机遇，为发展住房债券提供了巨大的市场需求。我国的住房抵押贷款一级市场已初具规模，为住房抵押贷款证券化的发展提供了必要的条件。不同期限和利率的

8、抵押贷款具有的风险不同，以它们为基础的证券也具有不同的风险和收益水平。只有具备了为数众多的单个住房抵押贷款，才有可能把那些贷款期限、利率相同的贷款汇集重组成抵押贷款组群，并据以发行相应风险程度和收益水平的抵押证券。社会上存在大量的抵押贷款证券的潜在投资者。住房抵押贷款证券化作