[训练]在美国买楼步骤之二：中介(美国房地产中介公司的运作)(2007-10-23111047)

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1、在美国买楼步骤之二：中介（美国房地产中介公司的运作）（2007-10-2311:10:47)www.HBG.COMMONTELENAsanbernardinocouMontelcfiiSANBCRNARDINOForb-j«nenrt«shasmai.gaMwttrg.Momefemo«enWMtuUUsngiefamilydetachedhomesThese2・》o〃homesteafixe4unQjefloorptamrrginggto2.701He：

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4、day1pmS6M(909)88^2^36这些年来，国内地产中介公司越来越多，和美国总体公司数目不多、而主耍是个体型的地产经纪人的情况冇很大的区别。对于这一点，我很冇感触。小时候我是在广州长大的，后来父母工作调动去武汉，在那里生活工作了很多年。但是父母都还是喜欢广州，好儿年前父亲过世，因为母亲喜欢在广州住，我就把她接到广州，帮她买了一套小小的公寓。这套公寓在番禺区一个比较犬的社区里面,社区内部的各方而条件都很好。她因此特别开心，虽然腿脚不太好，但还是每天由保姆照顾着在小区里慢慢走一个小吋，散散步。我冋国的吋候也

5、会陪她i起走走，一方面和熟人聊聊天，让老人家一起高兴高兴，另一方面自己也看看小区内众多的中介公司大玻璃上贴的楼价。这个小区内的房地产中介公司，从十年前的一、两家增加到上十家，增加的速度真是飞快！这个速度可以看到国内屮介公司发展的惊人程度。国内地产小介公司数口特别多，新盘当然多数是地产开发商自己卖，也有的曲大型中介公司代理，而二手楼就大部分是一些小中介公司在做交易代理，所谓“业主自售”不是没冇，但是实在麻烦太多，所以大部分人都述是图省事交给屮介公司代理。地产中介公司是亚洲，特别在国内、港澳台，买楼卖楼的主要渠道。

6、有些中介公司很大，好像屮原地产、利嘉阁、香港置业及二十一世纪物业等等。在港九四处都有地产中介铺面，把每套楼的照片和价格贴在门口，明码实价，有问必答,很方便。第一次去香港看楼的人看见价格以为和国内差不多，仔细再看看，才知道人家说的是平方英尺，是我们用平方公尺计算的九分之一，贵得令人咋舌。地产代理又称地产经纪，英语叫做"realestatebroker",在美国，纯粹是屮介服务。它的收入是经纪佣金,它自C没有地产物业作为货物,地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘）,或者租客和业主（租盘）的中间人。国内房地产现

7、在主要是新楼盘多，而美国新楼占比例不大，在美国的房地产市场上，新房的交易量只占到总交易量的15%,其他的则都是二手房的交易。可以说，二手房交易是房地产市场中的主流交易行为。美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就十脆放开了对佣金的限制，房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是出房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋需求

8、就相当地大，促使房地产交易盛行。在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重耍的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人"（licensedrealestateagent）o没有执照营业是非法的，后果很严重。美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度來实现。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。房地产

9、经纪（broker）是美国房地产行业屮为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司"，一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的了公司（称为inhousesell)o在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，