杭州萧山老年公寓紫荆园

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1、紫荆园老年公寓项目汇报紫荆园老年公寓项目是民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一。项目总占地194亩，建筑面积27.8万平方米，建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米（其中地上建筑面积11.6万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。到目前，一期工程已经全部结顶，今年下半年进入外墙施工与室外工程阶段，明年开始室

2、内精装修。到2015年10月份一期工程交付使用。作为一个民营资本参与养老机构建设的试点工程，紫荆园在园区建设、入住模式、运营管理上有以下特点：一、与政府养老项目的错位发展，实行差别化定位老龄人口结构存在多样性，既有年龄结构的差异，也有经济条件、文化层次、生活追求、自理能力等各个方面的差异。作为民营资本参与养老机构建设的初步探索，紫荆园的定位是相对高端，主要满足知识型、智慧型老年人群的养老需求，如退休教师、医生，退休的企业中高层管理人员，机关事业单位退休人员等。二、划分功能区块分段养老，配套大面积的公建设施紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康

3、活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。功能区块建筑形态服务标准入住模式说明居家养生区多层电梯公寓管家秘书召唤式服务住户保证金入住782套，1564张床位半托照护区高层病区式公寓护工服务+医护服务押金+服务月费156套，468张床位全托医护区高层病房式全治疗服务住院费210间，630张床位为满足养老服务需求，紫荆园老年公寓配备了医院、活动中心、食堂、公共活动空间等大量公共服务设施。其中，与半托照护区、全托医护区相结合的医院建筑面积达32488.7m2，占一期地

4、上建筑面积的28%；活动中心5043m2，占一期地上建筑面积的4.4%；食堂2800m2，占一期地上建筑面积的2.4%；架空层公共活动空间13821.6m2，占一期地上建筑面积的12%。三、创新入住模式，实现入住老人与投资方的双赢格局民营资本参与养老机构建设的难题之一是建设资金投入巨大，回收时间漫长，资金难以平衡。以紫荆园的建设标准测算，每套养生公寓的投入资金约需100万元，1000套公寓投资即达10亿，年化的融资成本约为1亿以上，仅融资成本一项，分摊到每户头上的年资金成本就达10万元。所以，寻找资金平衡点是民营资本参与养老机构建设的首要问

5、题。紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出。具体操作模式是：1、产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。2、入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。3、入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。4、老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还；或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受50%的收益。四、以服务为核心，资产管理团队、健康保障团队、服务执行团队、服务监督团

6、队四大主体合作运营紫荆园紫荆园运营模式的核心是养老服务，包括健康服务、快乐服务、居家服务三大服务系统，让健康老人有所为、有所乐，孤独老人有人问、有人伴，病痛失能老人能得到及时照护。为此，我们正在组建四个团队，保障紫荆园的运营：1、紫荆园养生中心。作为投资方的代表管理紫荆园资产，保障投入运营后的资金流动。2、紫荆医院（萧山老年病医院）。在对外经营的同时，建立全科医生组，负责园区内的医疗服务。3、绿城或开元紫荆园项目部。作为服务执行团队，直接面对客户提供管家秘书、护工护理、基本物业等各项服务。4、理事会。由入住老人、养生中心、医院、服务项目部选

7、拔产生，作为服务监督团队，提高和改进服务质量。浙江盛和居发展有限公司