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1、第22卷第6期(总第126期) 系 统 工 程Vol.22,No.62004年6月 SystemsEngineeringJun.,2004文章编号:100124098(2004)0620107204X住宅开发项目财务评价体系研究陈 琳(广州大学经济与管理学院,广东广州 510091)摘 要:住宅开发项目投资区别于一般建设项目投资的众多特征,在进行住宅开发投资项目财务评价时,不能照搬一般建设项目的评价方法与评价指标。针对我国住宅项目投资经营活动的实际情况,在深入剖析住宅项目与一般工业建设项目的区别的基础上,建立一套完整
2、的并具有可操作性的以销售为主的住宅开发项目财务评价体系。关键词:住宅;投资项目;财务评价中图分类号:F21 文献标识码:A目的区别,建立起一套完整的并具有可操作性的住宅开发1 问题的提出项目财务评价体系,对于规范住宅开发投资行为,减少住住宅开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周宅开发项目投资的盲目性,提高住宅项目投资决策的科学期长,涉及面广。深入细致地进行市场调研与预测,科学、性和准确性,具有较重要的理论与现实意义。实事求是地按照预期的经营方式与市场环境进行投资项2住宅开发项目投资与一般目的技术经济评价,为项目决策提供重要的依据,已成为建设项目
3、投资的主要区别投资者们的共同愿望,获得了普遍重视,成为住宅开发项目投资前期策划的重要环节。 住宅开发项目投资是指投资者通过土地开发、房产开目前,指导我国进行建设项目技术经济评价的主要文发以出售或出租房地产商品来回收投资并获取利润的投献有联合国工业发展组织编写的《工业项目可行性研究编资活动。由于房屋与土地在开发建设与经营过程中所固有制手册》、1993年由国家计委、建设部联合颁发的《建设项的特性,形成了房地产项目投资与一般建设项目投资所不目经济评价方法与参数》(第二版)(以下简称《方法与参同的特点,主要体现在如下几个方面:数》)以及2002年由国家计委办
4、公厅发文试行的《投资项目211 经营形式上的区别可行性研究指南》,但它们都主要适用于一般工业建设项住宅开发项目的主要经营形式是销售、租赁或租售并目。住宅开发项目毕竟不同于一般工业建设项目,不加区举(即部分销售、部分出租),有别于一般的建设项目,从而别地直接套用《方法与参数》所规定的财务报表格式、经济带来如下的差异:评价参数和评价分析方法及指标,必然会影响到经济效益(1)住宅开发项目不可能像一般建设性项目那样,把评价结果的科学性和真实性。目前,国内外也有着一系列项目的经济寿命期划分为建设期、投产期和达产期,而只针对房地产项目技术经济评价进行分析和研究的相
5、关文须简单地划分为建设期和经营期两阶段(租赁经营型)或献,特别是2000年9月建设部颁发的《房地产开发项目经济建设经营期一阶段(销售经营型)。评价方法》为指导房地产项目的经济评价提供了一个很好(2)销售经营型的住宅项目,投资于房屋建设、设备购的指南。我们认为,它们在研究问题的深度、运作方法的可置上的费用,均计入项目开发成本,在项目销售时收回。因操作性和评估内容与程序的丰富与翔实性上还有进一步而,销售型住宅开发项目在其本身的经济活动中不存在大探讨与发展的必要。因此,针对我国住宅项目投资经营活规模的固定资产问题,其有关的财务报表及费用计算中也动的实际情况,
6、深入剖析住宅开发项目与一般工业建设项没有或极少有固定资产投资。X收稿日期:2003211222;修订日期:2004205211作者简介:陈琳(19682),女,广州大学经济与管理学院房地产研究所所长,副教授,研究方向:房地产技术经济与投资分析。108系 统 工 程 2004年(3)销售经营型的住宅项目,由于预售形式的存在,其2.6 财务报表上的区别经营期就是销售期。单从投资效益而言,项目营销结束,其由于住宅项目经营形式、投资构成、现金流量等均有经济活动也宣告结束,因而经济评价中的“投资回收期”指别于一般建设项目,因此,
7、描述项目财务状况的财务报表标在此并无实质意义。也就有别于一般建设项目的财务报表,构成了自身特殊212 投资构成上的区别的、专用财务报表体系。销售型住宅开发项目投资过程本身就是住宅商品的生产过程,它不像一般工业项目那样先进行项目投资,再3销售型住宅投资项目财务评价体系由项目建成的设备(固定资产)和筹备的原材料(流动资由于销售型住宅项目与一般建设项目财务评价的差金)生产商品。因而,住宅开发项目投资构成也不像一般建异最为显着,因此本论文主要针对该类住宅开发项目进行设项目那样,区分为固定资产投资和流动资金两大类,而讨论。销售型住宅项目主要依靠项目的销售收入收回
8、投资只划分为开发成本与开发费用两大类。并赚取利润。其经营形式与一般建设项目有较大差别,其2.3
