合富辉煌2009南京海福巷地块收购可行性研究报告--sally123123(2)_设计

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1、海福巷地块收购可行性研究报告二00九年二月目录1.项目背景41.1.报告编制目的41.2.项目概况41.2.1.地块基本条件41.2.2.土地交付条件及土地使用权出让年限51.2.3.项目资源分析51.2.4.基地资源评估表62.项目开发经营环境分析72.1.1.2008年全国房地产市场回顾72.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测82.1.南京市房地产市场分析82.2.1.2008年南京整体市场情况分析82.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾112.1.3.2009年国内宏观环境展望122.2.3.2009年1月份南京房地产市场特征分析

2、132.2.4.2009年房地产市场趋势预测143.区域房地产住宅市场研究153.1.项目所处房地产板块市场特征分析153.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显153.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻153.2.项目区域主要竞争项目分析163.2.1.主要在售竞争项目一览表163.2.2.后续市场供应预测173.2.3.重点竞争个案分析173.3.项目区域置业者分析193.4.项目区域主要二手房情况分析203.4.1.项目区域精选二手房源概况203.4.2.项目区域二手房市场分析204.项目开发经营SW

3、OT分析及销售价格预判214.1.项目综合分析（SWOT分析）214.2.项目销售价格预判214.2.1.建筑类型214.2.2.销售价格建议225.风险分析235.1.定性分析235.1.1.政策风险235.1.2.区位竞争风险235.1.3.行业市场竞争风险245.1.4.技术风险245.1.5.国际风险245.2.经营风险245.2.1.预警机制风险246.项目开发经营策略及投资估算266.1假设预算开发方案一266.1假设预算开发方案二277.结论与建议297.1.项目综合评价297.2.结论291.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目

4、开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。Ø地块编号：Ø项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；Ø用地面积：50亩；Ø实际出让面积：33350平方米

5、；Ø规划用地性质：住宅Ø建筑容积率：≤1.7；Ø建筑面积：56695平方米；1.1.1.土地交付条件及土地使用权出让年限Ø土地交付条件: 拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、  气等）均以现状为准；Ø土地使用权出让年限：70年；1.1.2.项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中）西西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区1.1.1.基地资源评估表权比细目

6、优良中等一般较差土地级别★自然景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★人工开发★结论：p地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。p地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。p外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；p地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主

7、城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。p地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。p根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。1.项目开发经营环境分析2.1.1.2008年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产

8、市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场