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时间:2019-01-01
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1、从本学科出发,应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性,便于研究生提出新见解,特别是博士生必须有创新性的成果关于探索小产权房带来的问题及其对策【论文关键词】小产权房问题对策 【论文摘要】“小产权”房是指在农村集体所有的土地上开发的商品房,由于有违现行法律规定,面临着很大的风险,但却因优惠的价格受到广大购房者的欢迎。然而由于农村宅基地和国有建设用地在所有制方面存在着巨大差异,在农村宅基地上开发商品房的做法,在政策上还存在不少问题,文章对这些问题进行分析并在此基础上提出相应的解决对策。 一、小产权房存在的原因
2、 课题份量和难易程度要恰当,博士生能在二年内作出结果,硕士生能在一年内作出结果,特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发,应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性,便于研究生提出新见解,特别是博士生必须有创新性的成果 目前学术界对农村小产权住房尚未进行统一界定,社会上对“小产权”房也有不同的理解,最普遍的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分,即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房,而由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”则被称为“小产权”房,也叫“乡产权”或“村
3、产权”。XX年6月18日,作为国家房地产行政主管部门,建设部正式发布风险提示:“小产权”房屋无法办理权属证明,不受法律保护;6月25日,北京市国土资源局局长安家盛又公开表示,北京已开始全面调查“小产权”房屋,违规项目要停工停售。但是小产权房却仍以其顽强的自生能力,赢得消费者的青睐,不断扩大其市场份额。究其原因,主要有以下方面的原因。 1、新农村建设是其产生的现实基础 上个世纪九十年代,有些外出务工的农民,将房子卖给外来的城镇居民。随着城市化进程的加快,商品房的价格逐步上涨,有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项,获得规划审
4、批,再虚报户口数骗取宅基地用地指标,建成房屋后入市交易,有的什么手续都没办,直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。“小产权”房就这样出现了。 2、房价上涨过快促使其快速发展课题份量和难易程度要恰当,博士生能在二年内作出结果,硕士生能在一年内作出结果,特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发,应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性,便于研究生提出新见解,特别是博士生必须有创新性的成果 “小产权”房目前在我国供需两旺。以北京为例,在所售楼盘中,“小产权”房的面积约占待售总面积的三分之一。尽管有建设部的风险
5、提示,“小产权”房仍然热销,究其原因,就在于其价格优势,“小产权”房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30%。在现行法律制度下,政府统一征用土地,统一出让,垄断了土地供应一级市场,通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商,在房地产开发的各个环节,开发商还将交纳给各级政府、各个部门各种各样的税费,而这些都可归入开发成本转嫁给广大购房者来承担。税费和出让金的支出甚至占到了商品房成本的6o%,在税费和出让金总额中,出让金和费占了绝大部分,且出让金还是在不断上涨的,在这种情况下,商品房价格上涨也就不难理解了,“小产权”房的价格优势也将越加明显
6、。由于“小产权”房建在集体土地上,没有向政府交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费,其开发成本自然比正常开发的商品房要低,所以,小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,对于想在大城市生活,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的产住房,从这一点的上来说成,他们可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买“小产权”房时其价格低廉也掩盖了要承担的风险,市场需求旺盛也就加速了“小产权”房的发展。 3、政府监管力度不够为其提供便利条件课题份量和难易程度要恰当,博士生能在二
7、年内作出结果,硕士生能在一年内作出结果,特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发,应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性,便于研究生提出新见解,特别是博士生必须有创新性的成果 按照我国现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的规定,我国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,对耕地实行特殊保护,同时还实行土地用途管制制度,严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中也明确规定:“禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅
8、基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以现行法律制度来衡量,“小产权”房无疑是非法的。然而,作为一种市场行为,“小产权”房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局
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