都市家苑项目初步开发方案

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1、都市家苑项目初步开发方案建议书     Dec28,2004目 录目 录 1一、项目分析及定位 21、项目环境与地块分析 22、项目优劣势分析 22.1优势 22.2劣势 33、项目发展方向定位 33.1开发档次定位 43.2形象定位 43.3价格定位 4二、项目总体规划指标 4三、项目户型发展建议 51、项目基本户型确定依据及思路 51.1目前需求市场状况 51.2莱西商品房市场新住宅项目的户型供应特点 51.3户型设计发展趋势 52、本项目基本户型面积比例 52.1三房二厅主力型 62.2二

2、房二厅经济型 62.3四房二厅舒适型 62.4五房超豪华型 63、户型设计建议 64、各基本户型发展比例建议 7四、景观及配套建议 71、项目平面布局建议 72、建筑内外装修标准建议 82.1外立面设计装修标准建议 82.2住宅内部装修建议 83、环境景观建议 94、配套服务建议 104.1停车系统 104.2智能化配套系统 115、物业管理建议 115.1项目物业管理服务介入形式及相关内容 115.2部分主要物业管理服务内容建议 13一、项目分析及定位1、项目环境与地块分析莱西市位于山东半岛中

3、部，地处东经120度12分至120度40分、北纬36度24分至37度09分，隶属于山东省青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。下辖12个镇、4个街道办事处和一个经济开发区，862个村。本项目位于莱西市城区东南部，南临蓝烟铁路，北接莱西城区，横跨烟青一级公路和蓝烟铁路两侧。南距青岛国际机场70公里，青岛港90公里；东至烟台120公里；北以莱潍高速公路、西以同三高速公路连接内地。莱西市大力构筑开放型城市新框架。２０００年，根据青岛市的要求，结合莱西的城市总体规

4、划，鉴于城区往东、南、西缺乏发展空间的实际，市委、市政府决定建设北部新区，将行政办公中心北移，形成新的组团，构筑城市建设新框架，以此带动全市经济的发展，推动莱西的城市化进程。北部新区规划占地面积15平方公里，工程于２０００年底动工建设，主要进行道路、雨污管网等基础设施建设。本项目所在区域即北部新城区域。都市家园北邻利群商场和市政府、世纪广场以及规划中的梅花山公园；东西是莱西两条主干线烟台路和青岛路；周围有颐和花苑、上海花苑、电力花苑等大型组团社区。为使北部新区尽快形成规模，去年初，莱西市政府对新

5、区的开发建设进行部署，尽快在行政办公中心周围形成住宅区、商业区、文化区，充分发挥新区应有的人口、产业、资金聚集效应。目前，新区道路、管网等础设施建设工程已结束，作为山东最大广场的世纪广场已基本竣工，作为北部新区标志性建筑的市行政办公中心将于2003年即可迁入。都市家园是大型社区组团封闭式物业管理、是生活设施配套齐全的生活社区。位于几条主干线烟台路、青岛路与红岛路、团岛路之间。总建筑面积76000平方米，共28栋，以多层住宅为住。项目附近的主要配套设施：小学等车站这类？景观方面？2、项目优劣势分析

6、根据项目区位、周围市场状况及地块本身条件，本项目进行住宅开发的主要优劣势集中在地理位置、周围景观、交通条件、项目附近住宅市场状况等几大方面，其中一些特点对本项目而言利弊兼存，具体总结如下：2.1优势项目临位于几条主干线烟台路、青岛路与红岛路、团岛路之间，经由这几条路可快捷、方便地到达市中心、莱西车站等地点。项目就位于未来新的市中心里，属未来市中心的辐射地段，距离项目较近的烟台路旁有刚刚兴建好的利群购物中心等区级配套，项目地段升值潜力较大；项目可望景观方向遮挡不多，地块内可在较低楼层向西、向南欣赏

7、到梅花山公园及莱西市的市景观。未来本项目将名副其实地处在“都市和大自然”的接合部，对于重视窗外景观的购房者来说具有很大吸引力；目前项目所在地段的商品房售价相对较低，作为莱西景观地段，具有较好的价格优势；本案邻近市政府和世纪广场，是将来政府职能部门比较集中的区域；本案西侧的烟台路是莱西市主要干线。随着莱西市政府北移，莱西市的经济重心正逐步的向北部迁移，市政府大楼主体已封顶，2003年5月份即可迁入；世纪广场是山东地区最大的市政广场；利群商厦也即将投入使用，届时莱西市最大的购物商场将落户北部新城区。

8、筹建中的梅花山公园，为北部新区锦上添花。升值地段，便利生活，使北部将成为莱西市政治、经济、文化、商业、休闲于一体的中心区域，即行政商务中心(CBD)。目前已经处于春季，季节因素会吸引来访客户总量增多，加之房屋如果现在开工到今年的九、十月份的房屋销售旺季，会给房屋销售工作带来一定的优势，成交量会更快。2.2劣势项目处在烟台路边缘地段，又非近靠市中心，“区位特征”不甚鲜明，需由项目方案及项目策划过程进行卖点挖掘。项目所处地段附近目前新推商品住宅项目多，且多数处于开发时期，与本项目的推广宣传形成一定相