简析物业管理前期介入.doc

《简析物业管理前期介入.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、简析物业管理前期介入简析物业管理前期介入作者：佚名时间：2008-10-3浏览量：　　摘要:前期物业管理是整个物业管理活动的基础,可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程有更多的保障。并为物业管理的后期工作奠定基础。此文中,笔者就前期物业管理中存在的几个问题分别给予了论述,并就如何做好前期物业管理工作提出了具体意见。　　前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于一般意义的物业管理,区别在于:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小

2、区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。　　一、前期物业管理的两个作用　　首先,实施前期物业管理有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入住之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已

3、有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。　　其次,有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见

4、与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。　　二、前期物业管理目前存在的问题　　.物业承接验收制度不完善,移交不完整　　在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理公司往往无法按正常规定进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。　　2.共用设施设备不明确　　物业管理企业在承接物业后,建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分,并办理验收手续。然而,有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或

5、者配套不完整,会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。　　3.前期物业管理招投标不规范　　目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的　　情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。　　4.

6、业主临时公约未建立或未约定　　有的开发商在销售　　简析物业管理前期介入作者：佚名时间：2008-10-3浏览量：过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。　　5.物业管理用房未配置　　物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件,也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,是为了使物业管理企业有

7、利于搞好物业管理工作。有一些建设单位在建设规划时,就有意放弃了物业管理用房的配置,忽视了物业管理用房的作用,造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。　　三、如何做好前期物业管理　　.协调各种矛盾　　前期物业管理各种矛盾比较集中,譬如房屋质量问题、购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等,甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷也找物业管理公司协调解决。因为开发商既然指定物业管理公司实施前期物业管理,就希望物业管理公司能为开发商分忧解难,替开发商撑一把,如物业管理公司将业主反映的问题不分青红皂白直接