社区商业主题定位与业态规划28p(2)

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1、社区商业主题定位与业态规划　　内容要点：因被称之为 “黄金2公里磁场”，社区商业以其无可替代的便利性，在城市化进程中始终留有一席之地。那么社区商业改如何精准定位与进行业态规划呢?本文从社区商业市场分析，定位策划，业态组合，规划布局四大方面做了实操解读。　　一、社区商业市场分析　　1、社区商业市场分析—主要要素　　1)周边人口统计　　2)周边消费群特征分析　　3)竞争对手分析(现有及潜在的竞争对手)　　4)周边人车流量统计分析　　5)周边商业业态的统计分析　　6)周边市政规划分析　　7)商业物业条件分析　　2、社区商业市场分析---调研模

2、板　　1)项目周边环境调研分析　　①项目1.5公里半径周边商家/机构分布　　②项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目　　③项目商圈调查与分析:　　a.分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,　　b.流动人口调研分析(数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等)　　项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向(普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路)　　c.项目客流监测:平时周末,(7：00—22：00)不同方向客流量及其交通工具;　　2)小型租户分类入户深访(租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划

3、概念测试等)　　3)消费者街头拦访调查(个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等)　　4)特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析　　5)项目概念测试(设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试)　　二、社区商业的定位策划　　社区商业的定位策划主要包括：市场定位、顾客定位、规模定位和主题定位。　　1、市场定位　　市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：　　功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业;　　业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲

4、、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少;　　形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档;　　名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定)。　　2、顾客定位　　顾客是谁;顾客规模;顾客特征：肖像描绘。　　3、规模定位　　商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正

5、相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：　　1)区域的商业市场容量　　2)市场整体租售状况对项目规模的影响　　3)项目的商业属性(辐射型、中间型或内向型)　　4)主力店的带动效应(一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5)　　5)竞争性项目对项目规模的影响　　6)市政规划对项目片区商业规模的影响　　7)项目自身条件对规模的影响等。　　4、主题定位　　商业主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格，项目片区的整体氛围，主题营造的可实现性等。　　三、社区商业业态组合　　百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态

6、构成了社区商业的基础业态。　　业态组合规划原则：　　1)社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态;　　2)租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态;　　3)是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况;　　4)能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围;　　5)符合商铺建筑设计技术指标。　　社区商业业态组合—租户角色定位　　 　　社区商业业态组合-深圳23个社区　　　　　　　　　　社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。　　　　案例展示　　　　　　　　　　　　四、社区商业规

7、划布局　　社区商业规划布局包括：布局类型，各业态布局特点，人流动线的规划，社区商铺铺位面积配比，社区商铺铺位开间/进深比例。　　(一)社区商业布局类型　　商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：　　　　　　(二)社区商业布局类型—各类型示例　　　　　　　　　　　　　　(三)各业态布局特点　　根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理

8、分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：　　1)在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带