韶关市武江区群康路地块可行性报告

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1、韶关市武江区群康路地块项目可行性报告广州鸿兴地产顾问有限公司二零一一年九月目录第一部分：项目概况11.1宗地位置11.2宗地现状21.3项目周边配套41.4项目规划控制要点81.5项目地块综合评判8第二部分市场分析102.1韶关市社会经济发展概况102.2韶关市房地产市场分析152.3区域住宅市场成长状况292.4区域市场目标客层研究45第三部分：项目定位483.1项目定位483.2项目产品建议54第四部分：项目开发684.1开发时序建议684.2价格定位71第五部分：投资收益分析745.1项目成本预测745.2项目资金筹

2、措计划775.3项目开发财务评价785.4项目敏感性分析795.5项目现金流量与动态盈利分析825.6项目资金来源与运用表分析83第一部分：项目概况1.1宗地位置84小结：由图直观可见1、项目位于韶关武江区群康路，紧邻新华北路、工业路，周边路网完善，可轻易通达市内各区，到高铁武广站、市汽车站、火车站、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程，交通优势明显。2、项目周边新旧楼盘众多，居住、商业氛围较好，项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程，人气较旺，是

3、韶关市民日常工作、居住、活动、社交的中心，区域知名度较高。3、项目周边各项配套十分完善，学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺，配套优势明显。1.2宗地现状1.2.1项目地形及四至景观Ø项目地块较为方正，为北高南低的坡地地貌，高低落差合理，有利于规划的差异化、创新性；Ø北面是宝盖岭，自然景观丰富，景观视野开阔。Ø项目南面为汇展华城和幸福家园项目，这两个项目为韶关市两个大型房地产项目，但本项目与以上两个项目有旧厂房间隔，项目西面也为低层民居和旧厂房，影响了项目的景观，但视野开阔；Ø项目东面为韶关第五中

4、学和低层住宅建筑，景观不是很理想。Ø东面也是旧民房，景观也不理想；北面（宝盖岭）84南面（民居、旧厂房）西面（民居）东面（韶关第五中学）小结：项目北面自然景观资源最为丰富，但其余三面都给学校、底层民居和旧厂房包围，景观不够理想，但项目地属于坡地地形，视野较为开阔，可以在一定程度上降低项目在景观视野方面的劣势，总体来讲，项目在这个方面优势不大。841.3项目周边配套1.3.1项目周边交通状况工业路（外围—东西走向）群康路（内围—东西走向）新华路（南北走向）小结：项目临近韶关市区南北走向的新华路，以及东西走向的工业路，周边路网

5、完善，交通通达率高。群康路已列入韶关市交通规划改造工程的主要工作之一。84公交车站（东岗岭站）小结：公交路线有9路、12路、20路、25路等，贯通韶关各区，片区居民交通出行较为便利。1.3.2项目周边配套1、商业配套世纪购物广场红星美居中心超市84银行肉菜市场小结：项目商业配套十分完善，附近人气较旺，是项目主要优势之一。2、教育、医疗配套群康幼稚园东岗岭小学韶关第五中学84小结：该片区享有韶关一线教育配套，教育配套涵盖幼儿园、小学、初中优势十分明显。3、体育设施配套西河体育中心西河全民健身广场篮球场乒乓球场主题活动广场健身

6、设施小结：该区域体育设施配套十分完善，项目距西河体育中心、西河全民健身中心仅五分钟路程，该区域历来就是韶关市民休闲娱乐、健身的重要去处，大众认可度高。841.4项目规划控制要点项目地块初拟技术经济指标项目指标总用地面积29309㎡总建筑面积112081.5㎡计容总建筑面积102581.5㎡1、住宅面积90831.5㎡2、国学馆600㎡3、双语幼儿园2000㎡4、社区文化艺术中心2450㎡其中数字图书馆300㎡数字电影院500㎡少儿艺术中心（书法、绘画、音乐、舞蹈、雕塑）、文化展厅1650㎡5、文化商品街5700㎡6、社区健

7、康中心600㎡7、其他配套400㎡8、地下车库面积9500㎡总户数800地下车位数420容积率3.5绿化率40%建筑密度≦30%1.5项目地块综合评判优势：地段、资源赋予了项目地块坐拥3大价值，项目可塑性强。²地段价值：项目位于韶关市中心繁华区域，城市景观轴内、交通便利，通达各区；²配套价值：周边各项配套十分完善、齐全；84²资源价值：紧邻西河体育中心、西河全民健身广场，韶关市内唯一的、最大的公共康体休闲娱乐平台，知名度较高；劣势：但项目占地面积较小，周边景观资源较少，项目南面景观视野受到局限，是项目的短板。项目地块属性定

8、位：根据目前项目的区域价值，我司认为项目可塑性较高，具备打造成一个集高端住宅、文化商业街区于一体的区域中高端项目。84第二部分市场分析2.1韶关市社会经济发展概况2.1.1韶关行政区划及人口位置：广东省北部，北江中上游，与清远相邻，北部与湖南和江西交界。区划：下辖曲江区、浈江区、武江区、始兴县、南雄市、