王府井大街商业区中心g3地块可行研究报告

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1、王府井大街商业区中心G3地块可行性研究报告G3地块项目可行性研究报告G3号地块项目可行性研究报告目录一、项目基本情况…………………………………………………………3二、北京市写字楼市场调研………………………………………………4（一）北京写字楼市场发展历程回顾………………………………4（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾……………………………6（三）2002年北京写字楼市场展望…………………………………12　（四）北京CBD写字楼市场分析……………………………………19　（五）北京市商业用房市场分析………………………………………37三、G3号地块项目周边市场调研……………

2、………………………44四、G3号地块的价格定位………………………………………………48五、项目投资成本预算……………………………………………………52　（一）项目发展基本数据……………………………………………52　（二）项目成本预算依据……………………………………………52　（三）项目投资成本预算……………………………………………52六、租赁方案财务分析……………………………………………………54（一）租赁方案初步设想……………………………………………54（二）营业收入估算…………………………………………………55（三）营业成本估算…………………………………………………

3、56（四）预算期内损益状况……………………………………………56（五）现金流量及动态指标分析……………………………………56（六）盈亏平衡点分析………………………………………………56（七）财务评价的基本结论…………………………………………57七、租售方案财务分析……………………………………………………58（一）租售方案初步设想……………………………………………58（二）销售收入估算…………………………………………………58（三）营业收入估算…………………………………………………58（四）营业成本估算…………………………………………………59（五）预算期内损益状况………

4、……………………………………60（六）现金流量及动态指标分析……………………………………60（七）盈亏平衡点分析………………………………………………60（八）财务评价的基本结论…………………………………………61八、项目风险及其规避方式………………………………………………61九、项目可行性综合评述及相关建议……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63一、项目基本情况G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王

5、府井步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。本项目地块上现有建筑主要为旧式的四合院住宅。面临王府井大街上有一些临街铺面，它们是：体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。G3号项目所在地王府井大街是一条具有悠久历史文化的名街，改造后的大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地的人流汇聚于此，川流不息。G3

6、号地块附近主要的商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女子百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；政府机关及金融机构密集；本项目临近故宫名胜，游人如鲫；交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。G3号地块占地4,500平方米，其中建设用地3,800平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。规划建筑面积为:地上九层约26,000平方米，地下四层约10,700平方米，地下车库可停车110辆。初步确定为商业和写字楼

7、物业，地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼。王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。一、北京市写字楼市场调研（一）北京写字楼市场发展历程回顾北京的写字楼市场从1993年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时间洛阳