关于我国商业地产融资模式研究

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1、关于我国商业地产融资模式研宄（中建七局第二建筑有限公司，安徽合肥230000）摘要：木文通过分析我国传统商业地产的现有融资模式，指出其当前存在的问题，同时提出了一种新的融资模式，为将来进一步分析我国商业地产融资模式可供发展及改进的地方指明方向。关键词：商业地产；现状；融资；新模式!/•■、刖目随着我国针对房地产行业的宏观调控政策作用不断凸显，原先我国房地产公司常用的融资渠道（例如国内贷款、自筹资金及利用其他资金等）的融资条件越来越严格,房地产开发企业所面临的资金压力越来越严峻，尤其在商业地产,由于其资金

2、需求量大，融资问题成为各大商业项目开发商的心头大石。1我国传统商业地产融资的主要模式目前我国许多大型房地产开发企业既在做商业地产，又在做住宅地产,另外还有一些商业地产开发企业也是由纯住宅开发企业转型而来，这些企业在融资模式上主要还是在利用传统模式融资，例如银行贷款、上市融资、债券融资及项目融资等。1.1银行贷款银行贷款是房地产企业最常用的融资方式之一，但也是最重要的一种。房地产企业目前常用的主要有信用贷款和抵押贷款。信用贷款主要依据房企的曾经业绩、项目前景以及过去的信用记录来确认额度及是否发放，同时需要

3、第三方给予该房企信用担保。抵押贷款需要房地产企业以其资产作抵押物，括土地产权、开发权或房地产建筑物做抵押。就我国目前来看，银行贷款仍然是房地产企业的最主要融资来源。2013年国内房地产行业资金来源合计为122122亿元，其中国内贷款为19673亿元，占比为16%。近年来我国房地产企业资金来源情况如下表所示：从图中可以看出，我国房地产企业资金来源于银行贷款的金额在2009年前呈递增趋势，其中在09年增加额较多，这与当年我国的四万亿经济刺激政策有关。但是，我们也可以看到2009年后的2010〜2013年，银

4、行贷款占比下降较快，这是由于我国宏观政策调控房地产行业所致。1.2上市融资上市融资的优点在于可以较大规模融资，不仅不会给企业带来还款压力，企业可以长期使用，同时改善企业的资产负债表。对于商业地产开发这类需要较大规模资金的项0,比较适合利用上市融资。然而发行股票上市并不容易，不仅对企业资质有严格要求，而且申请上市的过程相当繁冗，冋吋也要付出较高的成本。正因为这些因素，使得很多房地产开发企业无法利用上市融资来满足其融资需求。经过数据查证，到2013年底，沪深上市房地产公司仅135家，大陆在港上市房地产公司仅

5、45家。1.3债券融资债券融资的优点在于债券融资成本比上市融资低，冋吋不会分散公司股权，产生分散企业控制权的风险。如果债券利息率低于企业的税前利润率，还可以实现财务杠杆效应，增加股东利益。不仅如此，债券利息还可以抵税。但是在我国，由于对发债企业的要求较高，我国能满足发债要求的企业较少，同吋，我国债券市场运作机制还不够完善，品种以及交易方式都奋待丰富，保障机制也待完善，这些都构成了我国房地产企业利用债券融资偏少的原因。1.4项B融资房地产企业在开发新项0吋，往往会单独成立一家项B公司，以该项0公司对项目进

6、行开发等一系列操作。项0融资就是以项0公司的股权质押或者公司资产抵押的方式来贷款，并以项0公司未来收益作为还款来源。2我国传统商业地产融资存在的问题从我国0前商业地产融资的状况分析，存在的问题主要在以下几个方面:2.1融资渠道较单一目前我国商业地产的融资渠道不多，从表1中就可以看出银行资金在房地产资金来源中独占鳌头，在商、Ik地产开发中银行贷款基本上参与了整个过程。另外，我国B前商业地产的运营管理还不够成熟，各地己出现商业地产开发过热的势头，再加上电商的竞争，各地已显现出商业地产空置率上升的现象，一旦现

7、金净流入出现问题，就会提升银行坏账的风险，银行的不良贷款增加。2.2融资与运营相互制约商业地产项目的成功，主要体现在该商业地产在运营阶段是否实现了品牌及经济效益的最人化。如果不能保持该商业项0规划和运营的整体性，将很难实现效益的最大化。但是，从我国商业地产的实际运营情况来看，由于融资额度及吋间限制，很多房地产企业在地产建成之后将艽整体分割出售或者出售一部分，目的为了尽快偿还贷款或其他中短期融资，然而却破坏了该商业项0规划和运营的整体性，改变了它的运营模式，导致该项0的价值大打折扣，对项0后期的持续健康发

8、展和利润的实现造成了不良的影响，使整个商业地产未来的净现金流量减少，利润率降低。同吋房地产企业的信用评级也会因此受到影响，形成了恶性循环。2.3缺少针对商业地产特点的融资方式商业地产作为一种有别于住宅地产的物业类型，冇其独特的融资要求。在我国现阶段金融市场上，还比较缺乏针对商业地产融资特点的融资方式。首先，银行贷款的设置针对住宅地产开发的比较多，很难满足我国商业地产发展的资金需求。其次，虽然目前国内已经有了住宅抵押贷款支持证券（MBS）、资