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1、时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）一、报告摘要⒈1开发企业⒈2项目简介⒈3项目经济效益指标⒈4结论、风险及建议二、项目概况⒉1项目综述⒉1.1项目位置⒉2项目用地⒉2.1用地面积⒉2.2地块形状⒉2.3地块现状⒉2.4项目经济技术指标⒉3项目发展状况⒉3.1项目发展单位简介⒉3.2项目法律手续三、项目投资环境⒊1宏观经济分析⒊1.1全国整体经济环境⒊1.2东莞经济环境⒊2寮步镇概况65共66第页⒊2.1寮步镇经济⒊2.3寮步镇城镇规划一、区域地产市场分析⒋1市场总体特征⒋2市场供给分析⒋2.1住宅供给⒋2.2商业供给⒋3市场需求分析⒋3.1住宅需求⒋3.2商
2、业需求二、项目发展定位⒌1项目SWOT分析⒌2发展战略⒌3形象定位⒌4产品定位⒌5户型定位⒌6客户定位⒌7价格定位三、营销策略⒍1营销策划⒍2营销计划⒍3场地布置65共66第页⒍4营销费用一、物业管理策略⒎1物业管理的前期介入⒎2管理费的确定⒎3具体对本小区的物业管理的建议二、项目可行性研究⒏1项目投资估算及资金筹借计划⒏1.1投资与成本费用估算⒏1.2开发费用估算⒏1.3总成本费用汇总分摊表⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息⒏2项目销售和租贷收入测算⒏2.1住宅销售单价的确定⒏2.2商铺销售单价的确定⒏2.3车位销售单价的确定⒏2.4总收入估算⒏3项目财务评价⒏
3、3.1税金计算⒏3.2损益表及静态盈利分析⒏3.3现金流量表及动态盈利分析⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力⒏4项目不确定分析65共66第页⒏4.1盈亏不确定分析⒏4.2敏感性分析⒏4.3决策概率分析⒏4.4风险规避和控制措施⒏5项目效益评价⒏5.1项目社会效益评价⒏5.2项目环境效益评价⒏6结论与建议一、评估结论二、有关说明及建议65共66第页一、报告摘要1.1开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2项目简介本项目位于东莞市
4、莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。1.3项目经济效益指标项目总投资：211,816,962元项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100%税后利润54,114,992成本利润率：25.55%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV):45,560,272动态投资回收期：1.87年65共66第页贷款偿还期：2年1.1结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地
5、使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。一、项目概况65共66
6、第页2.1项目综述2.1.1项目位置项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。2.2项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5,建筑高度控制在28层以下。2.2.2地块形状地块呈四边形,整体形状较规则。2.2.3地块现状项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.图7：地块现状之一图图8：地块现状之二图2.2.4项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:项目规划指标建筑占地面积(只指D、E型)7,397,74m²总建筑面
7、积(只指D、E型)91,968,88m²用地性质商住用地土地使用年限7065共66第页建筑密度≤29%建筑高度≤17总户数666户绿化率38%2.3项目发展状况2.3.1项目发展单位简介东莞市时富花园开发有限公司成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。 时
