法律法规在物业管理中的应用

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1、完美WORD格式物业管理案例的法律分析袁涛一、物业管理法律关系简述法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊社会关系——法律上的权利与义务的关系。物业管理的法律关系是法律关系的一种，即调整在物业管理过程中形成的权利与义务的关系。（一）构成法律关系的两个基本点1、以法律规范存在为前提2、法律的内容是权利和义务（二）物业管理法律关系的特征：1、主体广泛性：产权多元化及参与主体的众多。2、权属基础性：以产权为基础，权利义务随产权的转移而转移。3、国家干预性：依法获得产权、依法实施物业管理。物业服务企业和业主（物业所有人）是平等的法律主体，也是平等的市场主体。（三）物业管理的基本法律

2、框架体系1、宪法根本大法，制定其他法律法规的基本原则依据。其中关于财产权、城市管理、公民权利等条款的规定，是物业管理相关法律法规立法的指导思想和根本依据。2、物权法物业管理最重要的法律支撑，其中关于建筑物区分所有权的理论是物业管理的法学基础。3、物业管理条例开展物业管理的具体指导原则和规定。4、其他相关法律法规协调解决开展物业管理过程中的各种问题。二、关于物业概念的分析应用（一）概念：物业是指已建成投入使用的各类专业知识分享完美WORD格式建筑物及其相关的设备、设施和场地。一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。（二）分析应用：1、物业是物业管理法律关

3、系中的重要客体之一，是物业管理的对象和基础。2、物业服务企业应该全面地展示物业的完整内涵，真正体现物业服务的含金量。3、物业服务是一项复杂的综合性劳动，其劳动价值应该得到尊重和体现。案例：住户金某家中烟道堵塞两年一直未得到解决而拒交物业服务费。物业公司因此起诉。诉讼中物业公司提供了一份与开发单位签订的《物业交接协议》，其中未涉及烟道，物业公司据此认为烟道维修不属于自身义务，要求判令金某缴纳两年物业服务费并承担诉讼费用。法院判决：驳回物业公司的诉讼请求。案例分析：1、物业包括共用设施设备。烟道属于公用设施，物业公司应付有维修责任。2、物业公司与开发单位的《物业交接协议》虽没有关于烟道的内容，

4、但法规已明确物业包括公用设施，法规的效力大于协议效力。案例：某业主在参与讨论小区物业管理事务时，发表意见说：“物业管理不就是门口站站岗，小区扫扫地而已嘛，就这点事我们每户一个月还要交一百多元的物管费，是不是收费太高了？”案例分析：为什么业主会有这样的认识？物业公司如何主动让业主了解物业全部内涵和物业服务的价值所在？三、关于物权概念的分析应用（一）概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（二）分析运用：1、获得物权是取得业主身份的前提条件。2、物权的取得决定了业主权利的来源、权利的构成和权利的行使。3、维权行动与侵权行为。案例：南昌某地产开

5、发商，其开发的东方花园小区随着业主入住不断增多开始组织召开业主大会并选举业主委员会。业主大会召开时，业主胡某等认为开发商不具业主资格，不能参与业主大会行使表决权。而开发商认为其有资格参与业主大会并行使权利。最终开发商参加了会议并行使权利，做出了相关决议。胡某等认为开发商违法，故请求法院撤销相关违法决议。法院判决：驳回胡某等业主的诉讼请求。专业知识分享完美WORD格式案例分析：本案中业主大会召开时，开发商还有部分房屋没有出售，该部分房屋所有权属于开发商。根据《物权法》的向相关法律法规，房屋所有权人就是业主，而本案中的开发商享有法律赋予的业主权利，因此开发商出席业主大会并行使表决权是正当合法的

6、。四、关于建筑物区分所有权（一）概念：建筑物区分所有权是指数个业主（即区分所有权人）共同拥有一个建筑物时，业主对建筑物专有、部分享有所有权，对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权理论是物业管理的法学基础（二）建筑物区分所有权由三部分构成，专有部分所有权是基础利。业主转让建筑物专有部分所有权的，其共有部分的共有权和共同管理权一并转让。（三）业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。自行管理即指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。委托管理就是业主委托物业服务机构对建筑区划内物业进行全方位一体化的专业管理。相关分析：1、业主既是物

7、业管理的权利主体，又是物业管理的责任主体。物业企业的管理权基于物业服务合同授予，其行为受业主监督。所以业主不能认为物业管理是物业企业强加的，物业企业也不能以“管理者”自居。2、业主按其拥有的专有部分所有权对应比例履行义务。这正是目前通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额的依据。3、业主自治与业主自管。（四）业主行使专有部分所有权和共有部分共有权，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他业