我国内地及香港地区上市reits比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示

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1、我国内地及香港地区上市REITs比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示■中图分类号：F230文献标识码：A：1002-5812（2017）06-0026-03中国2/vie　　摘要：REITs自1960年诞生于美国后快速成长与发展，现已成为美国房地产与金融行业结合运营的主流成熟模式。我国内地目前REITs实践极少，其模式也不成熟。文章通过对我国内地及香港地区上市REITs与美国REITs的比较分析，找出目前国内REITs运行与成熟市场的差距，提出了通过REITs对国有存量物业资产证券化的思考。　　关键词：R

2、EITs资产证券化存量物业资产　　EITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地产信托基金，一般是指采用公司或商业信托的形式，将多个投资者的资金集中起来，收购持有房地产或为房地产融资，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式，其本质是内含信托关系并投资于房地产相关权利与收益的基金。REITs最早于1960年诞生于美国，20世纪80年代前受法律及管理等方面的影响发展较为缓慢，20世纪80年代后期因相关法律尤其是税收法律制度的逐步完善和支持性政策的实施得以快速发展。截至2016年末，根据美国

3、房地产信托协会（NAREIT）的统计，全美REITs的权益市值已近一万亿美元。REITs根据自身的投资范围一般可分为权益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）及混合型三大类，其中权益型收益源自物业租金收益，是目前市场上最为主流的形式，抵押型用于发放抵押贷款，而混合型则是两种业务的组合。REITs的出现和快速发展为房地产开发商提供了新的融资与退出方式，也为中小投资者提供了参与地产投资的多元化通道。　　一、我国REITs的发展现状　　我国内地房地产开发过程中利用基金、信托等进行融资的情

4、况非常普遍，但绝大部分此类融资本质上都是为了符合相关监管要求为开发商提供过桥贷款性质的类银行业务融资，其融资发起主体也往往都是银行，基金、信托通常扮演单纯的通道角色。这与广泛集合社会大众资金，委托专业房地产运营机构，参与房地产投资获取收益并承担风险的REITs模式相距甚远。目前我国内地尚未出台针对REITs的专门法律法规，实际的应用和成熟市场相比仍然极少，但针对REITs的研究与讨论却已非常广泛而丰富，相关配套金融、法律、市场体系也逐渐走向完善。2007年开始，由中国人民银行牵头，联合住建部、银监会、证监会等

5、部委陆续出台了相关的研究报告及管理办法，逐步推进REITs业务在国内的发展。目前，REITs虽然在法律、法规层面仍然有诸多的空白，但在国内房地产快速发展升级的行业需求下，2005年以来，我国内地陆续发行了包括广州越秀、中信启航、苏宁云创、海印股份信托收益权、万达稳赚、鹏华前海万科等REITs或类REITs产品。这些产品有些在境外上市，有些在国内上市，有些为公募，有些为私募，客观上说目前的这些产品与国际标准的REITs仍有一定距离。从总体层面上看，我国的REITs仍然处于不断积累、逐渐探索与完善的阶段。　　二、

6、我国内地及香港地区上市REITs总体情况　　由于目前我国内地公开上市交易的REITs极少，基本符合标准的只有鹏华前海万科REITs一家，而香港上市的REITs却大都有参与内地的房地产投资项目，有些在甚至直接以内地房地产项目为基金基础资产发起而成，因此本文将我国内地与香港地区上市的REITs一并纳入数据分析范围。相较于内地，香港地区于2003年由香港证券和期货事务监察委员会颁布了针对REITs的专门法规《房地产投资信托基金守则》，法规对香港REITs的设立条件、组织结构、从业人员、投资范围、利润分配等进行了详细

7、的规定。2005年，由香港房屋委员会作为初始发起人，上市公开发售了香港首个REITs――领汇房地产投资信托基金（后于2015年8月更名为领展房地产投资信托基金），当年即成为全球市值最大的IPOREITs。随后香港又陆续发售了包括泓富产业信托、越秀产业信托、阳光房地产基金在内的多个REITs，现在在香港已经有上市REITs数量有11个，总市值约1891亿元人民币。从性质来看，目前上市的REITs均为权益性REITs，根据其公开市场数据计算，其5年内平均年化净资产收益率达9%。见表1。　　三、我国内地及香港地区上

8、市REITs运营情况比较分析　　（一）规模比较分析　　从总规模上看，我国内地及香港地区的上市REITs与美国存在巨大的差异。根据美国房地产信托协会最新的统计，截至2016年末全美有222个REITs，其中在纽约证券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191个，全部REITs的市场权益价值已经达9779亿美元，全部权益性REITs的市场权益价值达9148亿美元，总体规模达到我国内地及香港地区上市R