洛阳国宝别墅策划提案.doc

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1、洛阳国宝别墅策划提案第一章我们必须要统一的思路第一部分：凯瑞必需思考的三个命题命题一：洛阳能否承载约800亩的超级别墅大盘？近几年，龙门见证了三件事：申遗成功、国宝回归、凯瑞签约，这是我们的骄傲，也是洛阳城的骄傲。但是，在欢歌笑语之后，掩卷而思，我们确有喜忧参半：喜是洛阳赢了，凯瑞赢了；忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘？如果本项目定位是一个普通混合项目，可以！如果定位是一个常规的高档项目，也可以！但是这是一个非常规的超级项目。3.5亿真金白银不能不让我们如履薄冰，喜悦之后不能不冷静下来。对比资料一：郑州市场从20

2、01年出现真正的别墅，到现在，纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主，九郡弘76套，东方今典250余套，思念一期纯别墅73套，这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况；如果加上连排、叠加等townhouse产品，则还有鹿港小镇200亩（部分townhouse），水映唐庄100亩，家和万世250亩，鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分，另外还有部分低端别墅，如迎宾花园等。对比资料二：郑州市ＧＤＰ在２００３年首次超千亿，达到１１０２亿元，进入全国千亿俱乐部，郑州在进入千亿俱乐部后，市区人口总量在250万左右

3、的时候，面向全省，纯别墅也仅仅用５年的时间消化不到四五百套。洛阳，2004年GDP904.6亿元（政府工作报告），市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿，但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算，如果沿循常规推广手法进行操作，800亩的超级别墅项目，对于洛阳显然有些吃力。怎么办？我们如何破题？-52-破题思路：我们既看到市场的空白和市场的机会，但我们也要看到项目的压力，所以我们必须跳出洛阳做项目，把项目放在一个更高的平台上，这个平台现在有没有？没有！怎么办？我们必须亲自打造！命题二：本项目别墅

4、价格能否让洛阳接受？按照洛阳房地产统计资料分析，我们可以看到以下情况：　　商品房均价1866元，多层均价1399元，高层均价2073元，办公2303元，商铺4963元附录（洛阳房地产２００５年上半年统计）　　套数面积（万M2）金额（亿元）单价商品房本期10250103.8319.381866上期706671.0513.291875去年同期672364.5612.561946比去年同期52%61%54%-4%多层本期619471.079.941399上期412045.176.091348去年同期322734.434.37

5、1269比去年同期92%106%127%10%高层本期139317.113.552073上期89212.592.31826去年同期88912.642.361864比去年同期57%35%50%11%办公本期5164.961.142303上期4304.10.922243去年同期5734.140.972331比去年同期-10%20%18%-1%商用本期15249.144.544963上期12828.433.984721去年同期167612.34.73825-52-比去年同期-9%-26%-3%30%凯瑞别墅项目地价3.5亿元

6、，土地约780亩，每亩土地约44.9万元，每平方米约为673元。在全国来讲，这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目，上海佘山别墅，1.3亿元中国楼王，其土地价格也不过是20多万元，九郡弘别墅土地价格在20万元左右，东方今典土地属于政府置换土地，价格较低；思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。如果按照国内成本计算方法，土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用，别墅成本价格每平方米约在2500－3000元，按照25％的销售利润率，价铬应该在每平方米3000元以上

7、。这样一个价格，对我们来说应该是一个挑战。怎么办？我们如何破题？以佘山为例，从三个层面上进行别墅破题。城市——土地——标杆。房地产项目价格要高，第一城市总体价值高，第一步是让城市增值，佘山第一步是在上海国家领导人峰会之后，借势整体上海在国际上的地位，进行城市增值操作，吸引全球职业人群；第二步，土地增值，炒作国家级风景名胜区，进行区域土地增值；第三步，1.3亿元叫卖中国楼王，制造价格标杆。三板斧之后，中国别墅龙头地位终于确立，之后则顺坡下驴，一鼓作气，赢来全面飘红。九郡弘别墅，第一步是借势郑州中原崛起大的城市战略，吸引全

8、省各地高端置业人群；第二步炒作３所，制造中央第一别墅区概念，进行区域土地增值作业，第三步通过国际5S标准，制定自己的游戏规则，同时通过奢华会所标杆，拔高全面价格水平。思念果岭山水，同样第一步打造中国中部最高档高尔夫球场，通过长江以北最好的高尔夫球场做中部城市城市概念，第二步进行国际雅派富人区进行整体自我系统的增值，第三步制造标杆，