帝庭园市场行销案广告策划.doc

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1、帝庭园市场行销案广告策划第一部分市场分析一九九七年深圳市国民经济以高速度，低膨胀，稳定高效为显著特点，尤其以房地产市场渐入佳境最为突出，一九九七年深圳市全年商品住宅销售383万平方米，其中现楼170万平方米，空置面积同比下降了13%，但仍有300万平方米左右的现楼空置面积，同时仅上半年施工面积就已达到683.12万平方米,使市场供应结构失衡,市场压力堪称巨大,竞争空前激烈。同时项目之间相互雷同者众多，以住宅为例，高档住宅（价格8000元/平方米以上）占总量的五分之一，而更大量的是6000-7000

2、元/平方米左右的“中档”楼盘，配套，管理及设施又都极相似，大都以“福田中心区概念”进行炒作，因此预计一九九八年上述物业的销售将呈僵持状态，其中尤以10000元/平方米左右的“豪宅”所受影响最大，加上去年下半年以来受东南亚金融危机及香港股灾的影响，香港楼市持续低迷，致使深圳房地产外销受阻，虽然今年以来香港楼市以经重新启动，但深圳的外销仍是难以取得佳绩。现在我们就昆明帝庭园在市场推广中将面临的问题和机会进行了一番分析。2、人口资料3、深圳房地产供求情况41９８年一季度最新统计数据（1）全市商品房概况表

3、1-1投资完成情况竣工面积施工面积销售总面积亿元同比万平方米同比万平方米同比万平方米同比96年一季度16.47-40.42-945.71-68.45-97年一季度23.86+44.8%77.80+92.48%865.16-8.52%112.72+64.6%4198年一季度28.09+17.73%63.87-17.90%1198.90+38.58%84.63-24.92%98年第一季度商品房竣工销售量构成表1-2单位：万平方米住宅办公楼商服其他32.110.791.350.4398年第一季度商品房预

4、售量构成表1-3单位：万平方米住宅商服其他39.745.115.141从表1-1来看，99年第一季度的商品房整体态势特征为：供求相对淡静。从表中数据不难看出，99年第一季度的现楼供给量与销售总量较去年同期均有较大幅度的回落，但各项统计指标较97年度同期的市场谷底相比仍有相当的升幅，都呈现稳步回升的趋势，因此，对于99年一季度商品房市场的市态评判应看作是：市场整体蓄势。从市场发展的角度来看，市场这种短期的调整，对供需双方而言都是较为有利的，相应地调整思路，使两者之间的供求配合更为紧密，达到平衡发展。

5、各类物业概况各类物业投资完成情况表2-1单位：亿元投资完成总额住宅办公商服96年一季度16.478.494.053.9397年一季度23.8614.793.344.0698年一季度28.0916.893.433.43各类物业施工情况表2-2单位：万平方米施工总量住宅办公商服96年一季度94655317213897年一季度86549813016498年一季度1199821122156各类物业新开情况表2-3单位：万平方米新开工总量住宅办公商服97年一季度125975.31298年一季度1511464

6、.74.5各类物业竣工情况表2-4单位：万平方米竣工总量住宅办公商服4196年一季度40332.853.8597年一季度78653.734.1698年一季度64543.054.09各类物业销售情况(含竣工销售和预售)表2-5单位：万平方米销售总量住宅办公商服96年一季度68546.45.297年一季度11388617.38年一季度85725.95.4住宅市场总体概况表3-1投资完成情况竣工面积施工面积销售总面积亿元同比万平方米同比万平方米同比万平方米同比96年一季度8.49-33-553-54-9

7、7年一季度14.79+74.2%65+97.0%498-9.9%88+63.0%98年一季度16.89+14.2%54-16.9%821+64.9%72-18.2%41从表3-1来看，９８年一季度全市商品住宅的施工面积较去年同期有较大幅度的上升，竣工面积则有年下降，由此可以看出，在当前的住宅市场上，新的供应压力有所加大，现楼供给压力减轻，总体来讲，供给趋于相对平稳，从需求来看，在住宅的销售结构中，竣工销售为３２．１１万平方米，占总销售量的５９．４６％，同比下降－２９．５％；预售面积为３９．７４万平

8、方米，占总销售是为４０．５４％，同比下降－６．７６％，楼花的需求依然较旺。住宅销售的区域分布情况98年第一季度商品住宅表4-1单位：万平方米竣工预售32.1139.74从住宅销售的区域分布来看，９８年第一季度宝安区共销售８．７３万平方米，占１２．１３％；龙岗区共销售１４．６９万平方米，占２０．４０％；特区内三个辖区共销售４８．５８万方米，占６７．４７％。98年第一季度各辖区住宅销售状况表4-2单位：万平方米特区内龙岗区宝安区48.5814.698.73从各区域所占的销售比例来看，与