广州珠江新城d3-4地块投资建议报告

《广州珠江新城d3-4地块投资建议报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、广州珠江新城D3-4地块投资建议报告第一部分项目概况一、宗地位置二、宗地现状(一)用地区域位置用地位于珠江新城D3地块，属于珠江新城东二片区。1、四至范围用地东侧隔绿化带为伟腾大厦，西接海业路，南侧为石牌村商住楼，北侧邻勤建大厦和黄埔大道。2、用地现状（1）、用地已完成场地平整，无其他建筑物、构筑物，具备七通一平条件。（2）、用地地势平坦。3、用地紧邻周边环境1、交通网络用地北侧、东侧、南侧为10米宽的内环路，这使得用地具有环形交通系统。用地西侧紧邻海业路。海业路为双向2车道，其北接黄埔大道，南联金穗路，通过海业路连接市主干

2、道可快速到达市各区及周边城市。2、景观资源用地东面为绿化景观带，有较开阔的视野。三、项目周边公共服务及设施配套情况1、用地有较好的交通路网，交通线路流畅。2、用地周边开发较为完善，周边紧邻建成的勤建大厦，在建项目伟腾大厦，初具商务氛围。3、用地所处区域临近天河产业园、岗顶电脑批发市场，上述两地云集了大批的IT公司、设计公司等。四、规划控制要点1、2、用地面积、形状及尺寸总用地面积为5162㎡；用地形状为规则长方形，其中东西长约80米，南北宽约55米。2、规划条件1、用地性质：商务办公用地（C13）2、建筑密度：≤35%3、容

3、积率：≤6.654、总建筑面积：≤34348㎡5、绿地率：≥30%6、建筑高度：不大于100米7、停车位要求：机动车：181个；非机动车：336个五、获取土地方式招拍挂，初步定于9月份进行第二部分写字楼市场分析一、写字楼市场总体分析下图为全国写字楼市场的量、价统计。从成交量上看，去年4季度到今年1季度，写字楼市场同住宅市场一样出现了成交量下降的现象，但总体下降的时间和幅度都要比住宅市场小，市场的调整比较温和，从今年二季度开始，写字楼市场也与住宅市场一样出现了上涨，但从上涨的力度上看，写字楼的表现也远不如住宅市场火暴，目前成交

4、量水平也刚刚达到2007年的最高点附近，而住宅市场目前的成交量水平在核心区域已经基本超过了2007年的峰值。从成交价格表现看，写字楼市场从2008年初价格开始出现下降，此后价格一直处于下降通道，直到今年1季度末，从今年2季度开始，写字楼市场价格出现稳步回升，但总体回升力度有限。从全国写字楼市场的表现上看，写字楼市场的表现总体上要比住宅市场稳定。市场的波动幅度比住宅市场小，波动周期比住宅市场滞后，而且周期略短。所以从总体市场表现上分析，投资写字楼市场的稳定性要略好于住宅市场，其市场的周期性波动比较小。当然，该结论的前提是投资区

5、域必须是写字楼成熟的核心地区，在边缘不成熟地区投资写字楼是有巨大风险的。由于国内写字楼市场一般集中与城市的中心区域，其市场表现与地区的经济发展、尤其是第三产业的发展有很高的关联度，因此，分析具体的项目时必须对区域写字楼市场进行相对准确的分析，下面我们就广州地区写字楼市场近期的表现做一个统计分析。二、广州写字楼市场概况（一）广州写字楼发展动态1993年、1994年间，是广州写字楼的供应最高峰，这期间写字楼市场总供应量大约200万平方米。由于经济环境不景气，这个体量广州用了10年的时间消化。1997～1999年间，受亚洲金融风暴

6、的影响，广州写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业，广州写字楼处于最低迷状态。1998～2000年间，广州写字楼仍处于低迷状态，可以说几乎没有写字楼的成交记录。2000年，中国进入了“IT狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态，广州写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。2003年，受SARS的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中国加入WTO及CEPA，市场需求上升。2004年，随着泛珠三角洲“9＋2”概念的提出，以及广州市政府对珠江新城规划的调

7、整、琶洲会展启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加；同时，广州多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为当前盛行且实用的商务型写字楼。2005～2007年，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长，价格也是直线上升。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。为抑制价格过快增长，2007年下半年国家先后多次出台了系列调控政策，但对写字楼市场的影响甚微。2008年全球金融危机大规模

8、爆发，对写字楼市场造成极大冲击，成交量出现大幅下降，导致市场存量猛增。为解决资金压力，消化积压库存，回笼资金，不少写字楼项目开始变相促销。2009年年初，受金融风暴持续影响，整个房地产行业不敢对广州的楼市抱以太大的奢望，调整期是一年还是两年，甚至是三年成为业内最关注的话题。而当半年时光过去