2002灵芝公园可行性分析报告

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1、深圳市富信康实业有限公司灵芝公园项目可行性分析报告二ОО二年九月20目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分发展计划第四部分投资估算第五部分经济分析第六部分结论20第一部分市场分析一、宏观经济与相关政策lGDP在“十五”计划的开局之年2001年，深圳市的经济综合实力明显增强。2001年实现全市GDP总值1908.15亿，比上年增长了13.2％，连续保持超过10％的高增长率。人均GDP已超过4万元人民币。l消费力：政府以刺激居民消费拉动内需的政策取得明显成效，居民消费需求也转旺，2000年全市社会消费品零

2、售总额538.17亿元，扣除物价因素比上年实际增长13.2％，增长速度仍和GDP一样保持高速增长。l地铁：2001年3月地铁一期工程：一号线和四号线正式动工，预计将于2004年投入使用。地铁工程的全面启动将形成一个新的长期的经济热点，为深圳市的经济及房地产市场的发展注入了新的动力。l金融政策：深圳市的金融政策向个人浪费倾斜，丰富和扩大了个人消费信贷种类。以住房、汽车等大额消费信贷为主的个人消费信贷降低各项门槛，居民的消费能力进一步提高。利率下调为促进居民消费欲望以及开发商降低融资成本，提高开发效益提供了良好

3、的基础。l房地产政策：深圳市规划国土局于2001年边连续推出了三项规范房地产建设市场的公告，分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容做出了规定，这三项措施对于规范房地产开发市场具有积极的意义。²要求严格执行限期交清地价款；²禁止未获得预售许可证前的内部认购；²对未交清地价款以前的土地严格限制转让。l人才政策：深圳市政府于2001和2002年连续推出新的人才政策，包括：取消城市增容费，取消下达人才引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地区限制、取消先男后女的人才引进规定、取消人才入户前统一培训。这系列措

4、施将促进深圳市人才数量增长，为房地产市场增加现实的需求。结论：良好的宏观经济背景及相关的政策支持，有效地刺激着房地产消费需求和发展商的开发动力，将继续维持地产市场供需两旺的局面。20一、深圳历年住宅市场状况l2001全市共销售住宅面积593.72万平方米,同比增长6.63%；共实现销售收入244.96亿元,同比增长15.38%。历年住宅销售面积20历年商品住宅新开工及竣工面积历年住宅批准预售面积20l2002上半年房地产市场仍然以住宅为绝对主力，新推117个住宅项目，批准预售面积达到360.1万m2，占总推

5、出物业面积的95.8%。从总量上看，今年上半年批准预售面积达到去年全年预售量的56％，按照以往下半年供应大于上半年的惯例，2002全年的新增供应量将超过2001年，预计增幅将超过15％。l去年末，在强有力的住宅需求带动下，空置面积进一步下降，空置率为近6年新低，呈下降趋势。（来源：国土局深圳房地产研究）历年商品住宅空置面积及空置率空置面积空置率结论：从1996－2001年历年住宅销售面积、住宅新开工及竣工面积、批准预售面积、住宅现楼空置面积等统计数据显示：深圳的房地产市场正处一个供需两旺的快速增长时期。20

6、一、安住宅市场状况这里讨论的宝安市场限于宝安区县城所在地，即新安镇和西乡镇。这是一个区域性极强的地产市场，基本为“自产自销”。受惠于“一市多城”计划，宝安新中心区的大开发也拉开了帷幕，市区内的开发商如和黄、深业、高发也将目光瞄准了宝安市场，宝安地产开发将进入一个新的阶段。根据深圳市宝安区房地产交易中心统计资料，对2000年至2001年宝安房地产二级市场成交情况分项对比分析如下：a、成交户型面积分析年份总成交套数大于100m2以上70—100m2小于70m22000年9740238848962456100%2

7、4.52%50.27%25.21%2001年10009340348971709100%34%49%17%大于100m2以上的户型较去年增长了42.5%，70—100m2的户型成交基本不变，小于70m2以下的户型减少了30%。售出的住宅平均每套面积也从2000年的87.1m2到2001年的96.9m2。说明宝安区对住宅的需求层次有较大幅度的提高，二次置业人士增多。b、成交客户来源分析：年份总成交套数本地人内地人境外人士2000年974031805982578100%32.65%61.42%5.93%2001年

8、100093606599041320100%36.03%59.84%4.13%在总套数没有实质增长情况下，2001年本地客户成交较2000年增长了13.4%，境外客户成交较2000年下降了28.55%，内地客户成交稳定。外销比例明显小于深圳市全市8.8%的比例。宝安区的置业者仍以本地和外省的客户为主。c、从成交价对比分析年份总成交面积(万m2)总成交金额(亿元)整体均价2000年84.838431.1347367