不动产登记制度的价值分析和路径选择　

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1、不动产登记制度的价值分析和路径选择内容摘要：本文运用功能主义的比较方法，对世界各国的登记制度作了比较考察。文章认为，登记生效主义、登记对抗主义乃至英美法系的不动产登记制度，在各自的体系框架内都很好的实现了自由、安全、效益、公平的价值平衡，它们之间的差异不是功能差异，而是由于制度基点的不同所造成的路径差异，但是，通过各自的制度校正，最终都实现了价值的平衡。我国的问题不在于选择哪种模式，而在于选择一种模式时，只抓住了一点，而忽略了其北他配套的制度校正和价值平衡。关键词：物权变动、登记生效主义、登记对抗主义长期以来，我们对不动产物权的变动┿作了大量

2、的研究，就是否承认物权行为，拌登记是物权行为的成立要件还是生效要件鳖，物权登记有无公信力，登记是生效主义蠛还是对抗主义，学者间的观点可以说是众说纷纭。笔者认为，考察登记制度，及登洎记模式的选择，必须从登记的目的和功能沙出发，“全部比较法的方法论的基本原则ㄎ是功能性原则。——任何比较法研究作为绳出发点的问题必须是从功能的角度提出，汔应探讨的问题在表述时必须不受本国法律骢制度体系上的各种概念所拘束。[1]必闲须彻底的摆脱它本国的法学教条主义的先入为主的成见。[2]因此，我们在考察轹52/52登记模式的时候，必须站在外国法的立场斛上，考察他们能否以

3、及在多大程度上可以浈实现登记制度的功能。登记制度的基本ǖ功能主要是为了实现物权的公示。债权是相对权，一个人只要愿意，做出多少承诺稻都是他的自由。而物权是一种绝对权，具有排他性的效力，若一物上已经成立物权铲，则与之不能两立的有着同一内容的物权即不得再行成立。即使在英美法系，没有罗马法系的绝对所有权观念，存在着普通法上的所有权和衡平法上的所有权两种所蹑有权概念，但是，衡平法上的所有权只是在权利人没有获得legaltitle砟的情况下，所给与权利人的一种救济，作为普通法上的所有权仍然是唯一的。因此儆，为了解决物权的排他性问题，从而确定组物

4、权的归属，法律必须通过公示制度使物息权为人所知，只有为人所知，才有理由得玮到他人的尊重。在占有和权利合而为一的阗情况下，占有本身即是公示的手段。但是致，所有权本身并非总是伴随着对客体的实殇际支配，有的甚至完全是观念上的转移。潲[3]而对于这些观念性的所有权或者它那物权来讲，权利本身和占有相脱离，因此珠，必须找到一种新的方式来对物权加以公搪示。这种方式在古代罗马法上是曼兮帕蓄稼和拟弃诉权。[4]而在古代的英国，方睡式也是类似的。一个所有者将土地卖给他困人时，就在被移转的土地上举行一个公开怨仪式，以标志土地的转让。原先的土地所酴有者，当着公证人的面，

5、在仪式上把地产音52/52上的一块土和一根枝条作为产权让渡证书弼交给新的所有者。然后，出席仪式的成年肤人痛殴一名目睹了移交土地和枝条的孩子熄，严厉的毒打使孩子终生难忘。这样，通宋过孩子受惊挨打，这项移转的一个活纪录谑就产生了。[5]但是，这种方法显然是ｈ非常繁琐复杂的，效率低下，根本无法适应现代社会物权的频繁变动。其后，随着挡民族国家的建成、对赋税的需要和技术的伲发达，政府集中提供公示服务成为必要和可能，登记制度应运而生。登记制度作瀣为不动产物权变动的公示手段，深蕴着自暨由、安全、公平、效益等价值，也因此受别到各种各样因素的制约。登记制度的自

6、皮由价值物权的变动模式以及登记的性质和效力问题，实际上反映了国家公权力对犋私人的交易关系的干预的深度。民法是私撞法，公法的限制大多数是从民法之外，通教过大量的行政特别法的形式加以限制的。娆而登记制度是国家楔入私法的一根楔子。薛洛克说，法律的目的不是废除或限制自由肢，而是保护或扩大自由。[6]马克思认妆为，“法律不是压制自由的手段”[7]熄“法律在人的生活即自由的生活面前是退曩缩的”[8]尽管安全和确定可以使交易刘者降低市场博弈的成本，克服在物权交易蛟过程中的信息不对称的问题，从而激发了托交易的积极性，提高了交易的效率。但是苡，过多的国家干预却从

7、另外一个角度强加骁了交易的成本，为交易设置了新的障碍。员52/52因此，登记制度首先要保证当事人交易的缄自由。在德国模式下，国家赋予登记以公信力，所以，登记机关对登记进行实质缕审查，登记成为物权变动的生效要件，未嗲经国家登记机关的审查确认，当事人之间揭的物权不会发生变动。表面上看，国家机叱关的审查和登记可以决定物权的变动。国氨家通过登记控制了物权的变动，当事人如紫果想实现物权的变动，必须满足国家设立均的强制条件，比如，必须在登记时向登记犄机关、提交政府机关的批准书，如建筑法19条或者土地交易法第2条规定的批准愣书。还要提交税务机关关于土地购置

8、税的霸清结证书，以及乡镇不行使建筑法24条恽规定的先买权的豁免证书。[9]但是，由于物权行为理论，德国法在保持实质审雌查主义的同时，有