对德国房地产评估的考察与思考

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1、对德国房地产评估的考察与思考为借鉴国外在房地产评估管理方面的先进经验，不断完善我市房地产税收的征管工作，我们参加了赴德对房地产评估情况的考察。通过在柏林市房地产评估工作有了一定了解，并认识到评估工作对房地产税收的重要性。我们认为此次学习内容对房地产税制改革有很好的借鉴作用。一、统一前后评估工作的变化柏林位于欧洲的中心位置，统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的政治、经济意义。1.合并前东、西柏林的情况。东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行评估工作的，而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格，只要按规定进行计算即可，如城近郊1马克/平方米；市中心20马

2、克/平方米；可建私家花园的10马克/平方米；市中心有些地方无地价，因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济，东德的评估人员才根据市场来进行评估。但由于金融部。经济部在评估方面具有决定权，且部内官员对市场一点不但，他们认为将不同因素发展到数百个，就是市场化了，所以东德评估人员根据市场进行评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致评估值与市场价值背道而驰。西德评估人员与东德的做法是不同的，市场是西德评估人员评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念评估一块地，土地用途是标准，随意性较大的因素并不是评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则，使用

3、三种不同的评估方式（比较法、重置成本法、收益还原法）。2.东、西柏林合并后的评估经验。实施西德的评估方法，东德的金融部、经济部意识到了这点，并根据东德的特点逐步引入，西德的评估师在东德的评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段，主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素，西德的评估师基本上用比较法就可以评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的评估地价的方法。德国的不动产透明度很高，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家，每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到

4、每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中，东德已经逐渐形成一个有供有求的市场，评估师现在也可以找到这些有关的数据进行评估。二、评估职业的工作准则德国的评估工作是独立于政府之外的。评估职业者在评估工作中只对自己负责，并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。评估职业者评估出的土地价格不需政府进行确认（但法院只承认评估师签字的评估报告）。如当事人因某种经济行为发现评估结果有误，可以向法院起诉。评估职业者自己对评估结果负责30年（法律规定），评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付，不够再用私人财产负责，公司内的所有评估师都负有连带责任。在评估职业者进行评估的时候，政府

5、无权干涉评估职业者的工作，即使评估结果有损于政府的利益。政府对土地价格也有自己的规定，但土地价格并不是由政府制定的，而是政府委托专业人士制定再通过法律确认的。受政府雇佣，对于评估师来说是一种很高的荣誉。三、评估工作在市场经济中的作用在德国，私有财产是一切发展的基石，产业主要保护自己的财产，与租户不同。经济改革30%是关于私有财产的内容，最大的业主是国家。国家通过出售一部分地产，获得了一部分收入，使经济得到了一定的发展，并且通过出售地产将外流的资金吸引回来。为了更好地激活房地产市场，必须有明确的房地产价格，使投资者可依据其选择。购买房地产。西德的评估师根据市场和城市规划等，把

6、城市进行对比，抓住优势，研究如何设计城市功能，然后确定某一地区如何利用及容积率，并绘制出城市的地价国。地价目中包含三种数据（1）用途，（2）容积率，（3）价格（每平方米）。每个投资者都可以根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图，德国创造了一个模式，城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价己完全被市场接受，且在市场中通行。每年将会绘制一张新的地价当估价师按经验发现地价图与实际不符时，或国家需要时，政府通过购买可以得到此图。地价图对于国家来说，可以帮助政府测算税收，目前在德国，政府都是依据地价图来征收地产税。对于投资人来说，人们往往根据此图进行成万上亿的投

7、资，但投机几乎成了不可能。四、国有资产在市场经济下的转变历程原东德的国有企业均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦政府下一个企业，管理原东德的国有资产，评估这些不动产，并努力将其卖出。托管局下设的房地产管理部门负责房地产的评估工作。房地产管理部门雇佣自由评估师对不动产进行评估、同时雇佣一些评估师成立评委会，负责制定托管局的评估政策且对评估结果进行审核评委会由15到20个来自各行各业的专业人士组成，每届任期四年，其工作完全独立，不受托管局的干扰。评委们并不放弃原有的工作，在托管局也仅是获得象征性的车马费。在国有资