论房屋买卖合同的生效要件

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1、论房屋买卖合同的生效要件【分类名】民商法学【复印期号】199908【标题】论房屋买卖合同的生效要件【作者】伍治良【作者简介】作者单位：湖北省人民检察院【正文】众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件——行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一蚁种比较流行的观点，即私有缩住房买卖合同的生效以在国В家房地产管理部门登记为要龋件，（注：参

2、见王家福主编╉：《中国民法学·民法债权翩》，法律出版社，1991戴年版，第636页。）甚或π，房屋买卖合同是一种要式攘合同，须以书面形式订立，骺并办理登记过户手续，未登妯记过户之房屋买卖合同无效间。（注：参见杨振山主编：栩《民商法实务研究》（合同掳卷），山西经济出版社，1簏994年版，第160—1银62页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合奇同生效要件的观点值得商榷毵，产权过户登记只不过是房粤10/10屋买卖合同的实际履行行为眚，而非其生效要件。（注：陔笔者注：对房屋买卖合同的炼一般生效要件，因无争议，愁本文不述及。

3、）一、房屋辙买卖过户登记效力相关法规ボ和司法解释之演进198笃3年12月27日国务院公趣布的《城市私有房屋管理条舨例》（下称《条例》）第九衔条规定：“买卖城市私有房⒓屋，卖方须持房屋所有权证叻和身份证明，买方须持购买躲房屋证明信和身份证明，到姚房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得跛私买私卖城市私有房屋。”包《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋花买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧尖星主编：《社会主义市场经赅济管理法律制度研究》，中苌国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。嚏

4、1984年8月30日最Д高人民法院制定的《关于贯伛彻执行民事政策法律若干问讽题的意见》第五十六条规定涤：“买卖双方自愿，并立有恤契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，蠡又没有其他违法行为，只是鸳买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补滚办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效慰与否不以是否办理产权过户淖登记为准的原则。但是未办歆理过户手续的房屋买卖合同零有效的限制条件过多，既要眈买方交付了房款，又要实际券使用和管理了房屋。10/101987年12月10日，最高伧人民法院《关于如何具体适用最

5、高人民法院〈关于贯彻隋执行民事政策法律若干问题я的意见〉第五十六条规定的闰批复》规定：“‘意见’第霄五十六条规定的精神，只适糁用于解决‘条例’实施前的冖历史遗留问题；‘条例’实蕨施后，人民法院审理这类案ｖ件应严格按照‘条例’的规鳢定办理”。此批复将《意见垒》第五十六条规定仅适用于艋《条例》实施前的房屋买卖律行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋陀买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1恹987年12月10日之间谱的房屋买卖行为本应适用《⑩意见》第五十六条规定，而勉该批复却规定适用《条例》の，显然破坏了法

6、不溯及既往莎原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况禀。1988年1月26日昊最高人民法院发布的《关于汗贯彻执行〈中华人民共和国徼民法通则〉若干问题的意见锃（试行）》（下称《民法通穴则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，荼一方翻悔的，不予支持。财辑产所有权尚未按原协议转移褓，一方翻悔并无正当理由，盏协议又能够履行的，应当继怖续履行；如果协议不能履行伊，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条宁规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户澡登记只不过是房屋买卖合同瀣的履行行为，并非房屋买卖俯

7、合同的生效要件。但是，司哓法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋箴买卖合同生效要件为判案原10/10则。如1990年2月17日最高人民法院《关于私房份买卖的成立一般应以产权转得移登记为准的复函》强调：鳊“……签订房屋买卖协议以揪后，提出解除买卖协议，未呔办理产权转移登记手续，应廓认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的舜”。1992年7月9日最诫高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题篓的复函》答复：“房屋买卖曛系要式法律行为，农村的房看屋买卖也应具备双方订有书驰面契约、中人证明、按约定膑

8、交付房款以及管理房屋的要惧件；要求办理契税或过户手杖续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有钕效”。二、产权过户登记僳不是房屋买卖合同的生效要初件我国法学界和司法界把筻是否进行产权过户登记作为嘹房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属鹈性的误解，把债权制度和物权制度混