地价　房价　谁抬高了谁？

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1、地价　房价　谁抬高了谁？

2、第1...　地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？这个话题，是今年福州房地产业界一直没有定论的争议。　　就福州的整体房价而言，由于市区外围新区楼盘供应量大幅增加，商品房平均价格和去年同期相比微降但是局部地区如金山新区的房产交易价格涨势已经凸现。与此同时，地价和房价一样持续走高，今年最贵的地价每亩已近600万元。据了解，受土地购置增长较快等因素影响，今年1～11月上旬，福州城区共公开出让土地42幅，总成交面积为3382.54亩，总成交价为408，906万元，分别比2002年全年福州城区公开出让土地总幅数、总成交面积和总成交价增长27.2

3、7％、109.48％和119.12％。　　鉴于此，不少业内人士认为，地价在房产开发投入所占比重越来越大，开发商将土地成本转嫁到购房者头上，直接抬升了房价。但同时也有不少人士认为，正是因为福州的房产市场供需关系良性发展，才促使开发商看好土地前景，愿意高价竞标。　　局部地价上涨较快　　与福州去年的地价走势相比，今年福州地价出现四面开花的繁荣景象，但局部如金山、工业路等区域地价上涨幅度较大。以工业路地区地价为例，在近日举行的福州市第七次土地拍卖会上推出的一幅位于台江区上海街道南侧（原福州市化工机械厂用地），出让土地面积为25.63亩，用途为居住的地块，经过5家公司31轮激烈竞

4、价，最后被福建某房地产开发公司以7350万元竞得，超出地块起拍价3500万元，每亩价达286.77万元，创下了福州市工业路地区土地公开出让的亩价新高。有关人士预测，按照这个价位综合比较该地块的各项指标，其楼面地价成本每平方米就高达1800多元，加上建安成本、小区各项配套设施费用以及各项管理费用、营销费用等，预计该楼盘每平方米成本要超过3000元！　　实际上，福州市土地挂牌或拍卖以高价成交的现象层出不穷。与福州化工机械厂地块同场被拍卖的还有位于金山文体中心东南角，面积为61.61亩的金山文体中心B＃地块，该地块以9950万元成交，每亩单价为161万元，仅次于9月6日拍卖的

5、金山文体中心A＃地块每亩176万元的成交价。今年1月20日，福清市高山镇拍卖一幅901平方米的土地，成交价高达1850万元。从以上数据可以看出，福州招标拍卖挂牌出让土地数量正在稳步上升，地价总体水平也在不断上升。　　地价上涨影响房价　　对此，有开发商指出，由于土地成本的增加占整个房地产项目开发成本的比例很大，因此高额的地价必然会造成高房价。香港阳光国际集团副总裁宋晓红认为，在目前福州房地产市场还处于同质化竞争的情况下，构成房价最主要的因素就是地价，毕竟现在房屋的建安成本基本固定，其他营销手段、管理费用也相差无几。这时各个楼盘获得土地价格的高低则直接影响到将来楼盘的房价高

6、低。　　在这样的情况下，土地拍卖高价交易也引发了一个新问题，就是高地价造成高房价，高房价艰难寻找市场出路。福州有一开发商在以3820万元的价格竞得福州市光明港一20多亩的地块后，放弃了该地块的使用权。一开发商曾以每亩近400万的价格拍下市中心的某地块，但该项目最终因产品难以进行市场定位而搁浅。　　房价升温影响地价　　但同时也有开发商认为，在市场经济条件下，不是成本而是供求关系决定房价，地价对房价有影响，但并不是决定房价的惟一因素。福建融信房地产开发有限公司策划总监林敏认为，福州房地产市场经过数年良性发展，房价并未经过大幅“炒作”，新盘、旧盘销售形势十分看好，房地产市场已

7、经进入一个成熟稳步发展期。以金山为例，各种类型成熟配套以及国际流行的郊区生活化趋势使得金山已非“昨日金山”，吸引了各类型楼盘争相入主。在此影响下，地价的上升是难以避免的。如果地价依旧停滞不前反而是件怪事。这样也有助于提高整个金山的居住品质。但任何一个区域的地价都不可能高得离谱，毕竟福州房产市场存在板块区域竞争，这都制约着地价以及房价的升温。　　房价地价理性前行　　有关人士分析，房价与地价的高低，二者互为作用，要协调发展使之理性前行，一个很重要的因素还得政府对土地投放量进行控制，避免由于地块过于缺乏而引发地价上涨。投资者也要避免未进行市场调查就大量购置土地，导致土地供应过

8、快增长，使地价上升。要意识到房产价格对地价的影响具有一定的滞后性，由于土地开发成房产并最终得以销售中间存在一个周期，在房地产发展波峰之时，逆向传递给地产市场的价格往往是失真的。郑琛　王一玫（完）