城郊旅游区域地产项目开发模式浅析

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1、城郊旅游区域地产项目开发模式浅析本文分析研究了城郊旅游区房地产开发的发展条件、发展动力以及旅游与房地产之间的相互关系，并总结出了几种城郊旅游区房地产开发模式。关键词：城郊旅游区房地产开发发展条件开发模式引言　　随着中国城市化进程的推进，居住郊区化的趋势越来越明显，尤其是经济较发达的大中城市,而城郊旅游区是郊区的一种特殊情况，近年来逐渐成为各城市房地产开发的热点区域。　　一、概念界定　　城郊旅游区，顾名思义，是指位于城市郊区的旅游区，具有两重属性：郊区和旅游区。郊区是“中心城市向外延伸拓展的重要都市层”，

2、与市中心保持着或紧密、或松散的联系。旅游区拥有旅游资源（自然景观、人文、人造资源），供人们旅游、休闲度假。这两重属性使城郊旅游区具有如下特点：1.处于城市与乡村的结合部，人口组成相对复杂；2.交通X络的完善程度极大地影响与市区联系的紧密程度；3.配套设施有限；4.景观资源丰富，生态环境良好；5.通常有一定数量的休闲娱乐设施（视发展程度而言）。二、城郊旅游区房地产开发的发展条件　　发展条件可从外部和内部两方面来进行分析：1.外部条件：人均GDP、交通、汽车、假期、分时度假。居住度假发展历程驱动因素郊区住宅

3、发展驾车家庭度假的发展家庭度假置业人均居住面积————30㎡/人以上人均GDP3000美元3000美元5000美元私人小汽车逐渐进入家庭普及普及交通X络便捷的公交系统交通X络（尤其是高速公路）发达交通X络（尤其是高速公路）发达假期——全年假期充足；周末双休全年假期充足；周末双休分时度假——相关法律能否出台影响后续发展相关法律及分时度假交换体系是否完善影响后续发展2.内部条件：具有吸引力的旅游资源，环境优美怡人。三、城郊旅游区房地产开发的发展动力1.　　对郊区住宅的需求　　近年来，郊区住宅得到了相当大的发

4、展，虽然还不能说我国已进入住宅郊区化时代，但郊区住宅的快速发展却是不争的事实。我国郊区住宅发展的动力机制与西方国家有明显不同，详见下表：项目西方中国宏观背景始于20世纪20年代，五六十年代为高潮20世纪80年代才开始开放的市场经济条件20世纪80年代从计划经济向市场经济的过渡中出现人民生活日益富裕中国也在逐渐富裕中，但经济水平明显低于西方发达国家郊区条件得到改善交通在改善之中，但不能满足发展的需要微观背景中心区社会、环境问题严重，产生人口外迁的动力中心区仍具有巨大的吸引力，中心区因土地功能置换和大规模更

5、新改造形成动迁的最初动力家庭轿车的普及提供外迁的工具汽车逐渐进入家庭，但距离普遍进入家庭还有很长的路，公交和自行车是主要的通勤工具人口外迁追求良好的环境因基本居住生活空间可有一定的改善而外迁工业外迁追求廉价的土地城市土地实行有偿使用制度后，促使工业从高租金的中心区向郊区搬迁是自发的外迁基本上是被动的、有组织的外迁现象结果富裕阶层首先从中心市外迁富裕阶层能承受中心区的高房价而留下，外迁的主要是并不富裕的工薪阶层外来人口（少数民族、有色人种等）涌入中心市外来人口集聚在近郊区郊区化导致中心区衰败、城市财政出现

6、困难中心区商贸、金融、服务等三产为主的经济职能大为加强，并且有大量资金投入旧城改造郊区由单一居住功能向综合性功能转变郊区居住、经济功能同时在加强，但基础设施一般滞后　　随着我国城市化进程的不断推进，对郊区住宅的需求将呈上升趋势，而城郊旅游区因资源条件好，其房地产开发潜力更大。2.郊区住宅发展内部动因-----消费结构变动理论　　随着经济的增长和收入的增加，人们的消费结构也随之发生变化，收入水平与消费结构存在以下关系：人均收入(GNP)/美元<300300-10001000-3000>3000

7、消费需求解决温饱问题追求便利和功能阶段追求个人时尚阶段追求生活质量阶段消费结构生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求人们对耐用品的消费需求迅速增加，从以生活必需品为主逐渐转向以非必需品为主非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加　　我国人均GDP现已达到800～1000美元，许多城市超过了1000甚至3000美元。对照上表，可知人们已从追求便利和使用功能阶段过渡到追求个人时尚和生活质量阶段，对非物质消费，如旅游休闲度假的需求则大大增加，近年来的“五一”、“十一“黄金周

8、出游热潮充分印证了这一点。　　总而言之，城郊旅游区房地产开发的发展动力主要来自人们对郊区住宅的需求和个人可支配收入增加所引起的消费结构变动。四、旅游与房地产开发的关系1.相互促进　　旅游直接创造了客户对房地产的需求；　　旅游资源是房地产价值的重要基础；　　旅游带动人气，提高区域的知名度和美誉度；　　旅游项目的建设也同时为房地产提供了配套设施，泛会所；　　房地产开发可为旅游带来相对稳定的客源；　　房地产可丰富旅游体验，提高旅游吸引力；　　房地