对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告

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1、~~对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制过度投机行为、保障我国房地产业平稳健康发展起着重要作用。尽管早在1993年国务院就颁布了《土地增值税暂行条例》，后续相关部门又发布了《土地增值税暂行条例实施细则》，但并未针对房地产开发企业的土地增值税清算作出进一步的规定。直到2006年国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），以及随后《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）的印

2、发，房地产开发企业土地增值税清算程序、方法等政策才日趋明朗细致。而土地增值税清算是一项政策性强、涉及知识面广、业务复杂、技术性高的长期工作，为了保障我市房地产业全面深入开展土地增值税清算工作的顺利进行，夯实管理基础，提高管理水平，因此有必要在对前一段房地产企业土地增值税清算实际工作充分调查研究的基础上，对其中存在的疑难问题进行收集、梳理、分析，总结归纳当前部分房地产企业在清算过程中的违法违规行为，并提出对策建议。一、疑难问题及分析~~~~~近年来，随着房地产市场的日益火爆，房地产开发企业开发销售楼盘形式也日趋复杂多样化，已颁布的与房地产

3、业土地增值税清算相关的法规往往只能对其作出原则性的规定，况且法规制定具有一定的滞后性，对一些个性化强、新出现问题的规范实难穷尽。实际工作中发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，容易产生争议，这给清算工作带来一定的困难。本文试列举部分问题，并逐一进行分析，以期待对提升我市房地产企业土地增值税清算工作管理水平有所裨益。1、清算单位确定标准不统一土地增值税清算单位的判定标准尽管在相关法规中有所规定，如《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项

4、目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。”以上法规均指出清算单位的判定关键在于“经国家有关部门审批”，而对于一个常规房地产开发项目来说，需要多个国家有关部门的审批、备案，至少要取得“五证”（即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开业证》、《国有土地使用证》、《销售许可证》），由于总局没有明确，各地在实际执

5、行过程中是五花八门，标准不一。姑且不论“五证”在办理时即可能存在登记信息不一致现象，随着房地产开发项目的进展，这“五证”~~~~~还可能会出现变更情况，均会导致“五证”中所载信息不一致，那应以哪一个证件为准呢？为了减轻纳税人纳税调整的工作量，税法也要求土地增值税的清算单位应尽量与纳税人会计核算保持一致，如《土地增值税实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《山东省土地增值税征收管理暂行办法》第十三条“从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增

6、值税。”综上所述，税法对此只作了原则性规定，既要照顾纳税人利益，也要保证开发项目得以及时清算，具体情况具体掌握。为了不致于在实际工作中尺度过于宽松，维护税收的严肃性，建议我市在确定土地增值税清算单位时以《建设工程规划许可证》为准。因为《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。《建设工程规划许可证》如果没有分期开发，则是一个，如果分期开发，企业取得的则是分期的《建设工程规划许可证》，能够较好的与相关法规保持一致，易于判定。2、全部使用自有资金

7、时开发费用扣除方法争议较大在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）发布以前，相关法规中没有对房地产企业全部使用自有资金（即没有发生利息支出）作出规定，220号文第三条规定“~~~~~(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取

8、得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”220号文的本意在于明确当纳税