小区智能化系统设计浅谈

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1、小区智能化系统设计浅谈近些年，小区智能化系统在我国的发展很快，几乎所有大中城市的新建项目都争相建设智能化系统，比如车场管理系统、门禁系统、闭路监控系统、对讲系统等等。但是，更多的开发商是把智能化小区作为一个房屋的卖点对待，而不是从小区的实际需求出发，这就走入了一个误区。其结果就是很多小区的智能化系统设计方案五花八门，系统构成也是花样百出，其中很多的设备和系统功能既不实用，也无意义，不但花了冤枉钱，还给后期的物业管理增加了管理成本和给业主提供了一个拒交物业费的理由。应该说小区智能化系统的建立是为了增加小区安全和便于管理，同时全面提升小区业主的生活品质。小区智能化系统是由多个子系统组成，每一个子系

2、统都有其用途，比如，周界红外对射系统是为了防止外人翻越，保障小区业主的人身财产安全；闭路监控系统是为了出现事件后的调查取证，同时也能为一些纠纷提供证据；门禁管理系统是将无关人员挡在单元门外以免打扰业主的正常生活。所以说，小区智能化系统是小区管理的一种重要手段和必要工具，而不应该仅仅作为一种卖点。因此，智能化系统的设计作为系统建设的第一步，其对后期的施工、使用、运行管理都至关重要，需严肃而认真对待。根据多年的系统施工、运行和使用管理经验，从物业管理的使用角度出发，下面就系统设计的几个原则和注意事项与大家探讨。一、小区档次决定系统设计的档次原则。一般来说，住宅小区可以简单地划分为高、中、低三个档次

3、，该定位是在小区设计报建之初就确定的。我们对智能化系统的设计配置就应该跟这个档次相对应，因为小区的档次决定了物业费的高低和业主对安全需求的差异，设备的维护费用是含在物业费中的，而设备配置的档次高低和后期使用维护成本（含人力）一般是成正比。如果低档次小区配置高档次系统和设备，就有可能出现因成本支出不够而导致系统很难得到正常的维护，进而影响到系统的运行状况和使用寿命；相反，如果高档次小区配置低档设备，则会导致系统的功能迗不到实际需求，带来很大的安全隐患。比如，成都某小区本身定位是高端物业，其对讲系统就采用彩色可视，主要出入口还增加了一台防跟随三辊闸。成都某小区因其周边环境因数，其定位在中档次，就选

4、用了黑白可视对讲系统，无三辊闸和门禁系统。此外，小区的档次的定位也就决定了未来入住该小区的业主的群体特征。高档小区一般都是有钱人、商人或者政府高管等，这群人对个人的人身财产安全看的比较重，对智能化系统的需求就高。相应的就应该配置功能较为齐备、档次比较高的智能化系统和产品。比如，车场管理系统、门禁系统、对讲系统都是必备系统。相反，定位于低档次的小区，居住者一般都不是有钱的人，他们对智能化系统的需求就很少。对他们来说，可能有防盗门就行啦。加之有车人很少，车场管理系统都可以不用考虑。二、系统的稳定性是系统设计的最高原则。这个道理大家都知道，只有系统工作稳定，其才能最大限度的发挥系统的功能。比如门禁系

5、统，不管其设计是如何的高端，产品的性能如何的好，如果其三天两头地出现故障，别说业主不干，就连物业公司也不答应。再比如对讲系统，其一个主要功能是访客在单元门口呼叫业主，让业主确认来访者的身份和打开单元门，其兼顾着安全和方便两个功能。如果其工作不稳定，不但可能导致业主从几十层高的家中下到一层大厅开门，还给业主的人身和财产安全带来很大的隐患。系统运行的不稳定带来了严重后果，在这方面是有血的教训的。曾经发生过这样一件事，某小区周界红外发生故障不能工作，一个小偷在晚上翻越围墙入室盗窃，不但偷走了财物，还将业主砍成重伤。同样是这个小偷，在另一个小区翻越围墙时，不料周界红外报警，被随之赶到的小区保安将小偷抓

6、住。当然，影响系统稳定性的因数很多，其中设计之初的系统方案和产品选型是最重要的因数之一，尤其是在设计时面临新技术、新功能的选择时，我们的设计人员是往往很容易犯错误的。因为我们的系统设计人员大多数是地产公司或设计院的专业人士，他们更多的是关注系统价格和功能，希望设计出很有亮点的系统，这与物业公司对系统的稳定性的需求是有差距的。事实上，很多小区的智能化系统使用情况并不乐观，很多在设计人员眼中的亮点功能因种种原因很难发挥作用，甚至可能都没有使用。比如对讲系统的短消息功能，该功能设计之初本意是拓宽物业公司与业主之间的沟通渠道，比如通过该功能给业主发温馨提示、费用崔交单等。但实际上因其通知是否送迗业主的

7、不确定性和业主的使用习惯，物业公司一般还是选择传统的电话和张贴通知的办法。事实上，物业公司对对讲系统的关注更多的还是通话、图像、紧急报警等传统功能的稳定性。因此，我们对于引入的新技术有如下建议供大家参考：1、新技术或新产品出现的时间不得少于两年；2、应用该技术的系统或该新产品有多个实际使用案例；3、该新技术或新产品在实际应用中的稳定使用时间不少于1年。第三、系统设计不要脱离实际使用人员的基本情况。